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13/01/2020 : Comment sont calculés les frais de notaire ?

À quoi correspondent les frais de notaire et pourquoi sont-ils si élevés ?

Passage obligé de toute acquisition d’un bien immobilier, la rédaction d’un acte authentique nécessite l’intervention d’un (ou d’une) notaire et donc engendre des frais - parfois élevés - à la charge de l’acquéreur. Les frais notariés sont constitués à 80 % de droits dus au Trésor Public tels que TVA mais aussi taxes de mutation (collectivités locales, État).

Concrètement si vous achetez un bien, plus de 80% des frais que vous paierez finiront donc en réalité dans les poches de l’Etat car bien que ce soit le (ou la) notaire qui les perçoit dans un premier temps, le (ou la) notaire doit ensuite les reverser à l’état.

On comprend mieux pourquoi les notaires préfèrent parler de « frais d’acquisition » plutôt que de « frais de notaires » …

Seuls 10 % des frais de notaire sont perçus par l’étude notariale

Il s’agit là de la rémunération du notaire proprement dite. S'il (ou si elle) fixe librement le montant de ses honoraires (en cas de prestations de conseil, par exemple), le tarif d’un notaire est défini par l’Etat et identique sur tout le territoire français. Rien ne sert donc d’aller au fin fond de la campagne dans l’espoir de trouver un notaire moins cher que ceux des grandes villes. En effet, le (ou la) notaire perçoit des émoluments dont le montant est fixé par l'État (la loi pour la croissance et la loi Macron les ont récemment modifiés mais un décret doit encore préciser la nouvelle grille des tarifs applicables). Ces émoluments sont proportionnels (en cas de transaction immobilière, ils varieront en fonction de la valeur du bien vendu) ou fixes.

Quant aux 10 % restants, il s’agit des frais de formalités, copies et débours (aussi appelés « déboursés »). Ce sont les sommes que le notaire a avancées pour le compte de son client afin de rémunérer les divers intervenants (par exemple, un géomètre) ou encore financer certains documents (demande de pièces d’urbanisme, état hypothécaire, frais de photocopies d’actes, purge du délai de rétractation, interrogation du cadastre, diagnostics, etc.). Sans oublier les frais de publication (aussi appelés « contribution de sécurité immobilière ») qui correspondent à 0,1 % du prix de vente.

On pourrait également se dire qu’un seul notaire suffit bien pour une transaction immobilière. Mauvais calcul également : cela ne vous coûtera pas plus cher de prendre le vôtre, car dans ce cas les émoluments (rémunération du travail des officiers publics dont le montant est fixé par décret) seront partagés entre le notaire de l’acheteur et celui du vendeur. Ces émoluments sont proportionnels au prix de vente. Plus le prix de vente est bas, plus le pourcentage des honoraires est élevé et inversement.

La « provision pour frais d’acte » est obligatoire et déposée par le notaire à la Caisse des dépôts et consignations. Elle inclut les émoluments, le coût des formalités administratives ou débours (cadastre, hypothèques, certificats d’urbanisme…) mais aussi et surtout les taxes et impôts pour l’Etat et les collectivités locales.

Comment les estimer ?

Le plus souvent, il faut tabler sur des frais de mutation (émoluments du notaire + droits d'enregistrement) représentant entre 6 % et 8 % de la valeur du bien vendu pour l’acquisition d'un bien ancien. Si le logement est neuf, alors ces frais varieront entre 2 et 3 % du prix de vente. Enfin, au cas où l’achat se ferait via la souscription d’un crédit assorti d’une hypothèque, une majoration de 2 % environ du montant emprunté s’appliquera. 

Mais grâce à notre site internet, vous n’avez même pas besoin de calculatrice ! En effet, sous la description de chaque bien disponible à la vente, sous le cadre des caractéristiques, vous trouverez un petit encadré « Frais de notaire estimés ». Ainsi, vous aurez une idée des frais à rajouter en plus du prix de vente indiqué qui comprend nos honoraires ! Pratique non ? 

03/01/2020 : Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Vous êtes intéressé(e) par l’achat d’un bien immobilier, mais vous ne savez pas encore si vous préférez acheter un bien immobilier neuf ou un bien plus ancien ?

Acheter un logement est un acte très engageant et l'offre est large. Si le choix du bien immobilier dépend évidemment du budget de l'acquéreur, opter pour le neuf ou l'ancien est la question récurrente des acquéreurs.

Certes il s’agit d’une question de goût, dans le sens où certains préfèreront le charme de l’ancien, alors que d’autres seront plus sensibles à la modernité des constructions récentes. Mais il ne s’agit pas du seul critère à prendre en compte, loin de là.

Comment choisir alors entre un achat dans le neuf et un achat dans l'ancien ? Quelles sont les avantages à acheter neuf ? Acheter un logement ancien peut-il être intéressant ?

Voici quelques pistes de réflexion pour pouvoir choisir entre le neuf et l’ancien en toute connaissance de cause :

Le choix entre l'immobilier neuf et l'immobilier ancien est parfois une question de prix : les prix moyens étant en effet plus élevés dans l'immobilier neuf. Par ailleurs, l'accès à une offre plus importante de biens situés en centre-ville, rend les recherches dans l'ancien plus faciles et donc plus concurrentielles. Ainsi, à secteur ou quartier équivalent, les prix de l'ancien sont moins élevés et plus souvent à proximité des commodités (transports, écoles, commerces...).

Des prix immobiliers moins élevés dans l'ancien

Dans l'ancien, selon les notaires de France, la moyenne nationale s'élève à 2 060 euros/m² sur la période d'avril 2019 à juin 2019.

Des prix immobiliers plus chers dans le neuf

Dans l'immobilier neuf, le prix moyen affiche le double selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) avec une moyenne de 4 422 euros/m² au troisième trimestre 2019. Mais si le neuf est cher au m², il bénéficie de certaines aides financières. Nous les évoquerons dans la suite de l’article.

Mais cette différence sur le prix d'achat se rattrape souvent à l'usage.

Les avantages et les inconvénients de l’immobilier ancien

Nous achetons aujourd’hui en majorité de l’immobilier ancien, pour différentes raisons :

- On trouve plus de logements anciens dans les centres-villes que de logements neufs ; l’offre étant plus importante, il est plus facile de trouver un logement qui correspond à tous nos critères ;

- Les biens immobiliers anciens à vendre sont en général moins chers que les logements très récents ou neufs ;

- Les prix de l’immobilier ancien sont plus facilement négociables, grâce aux travaux de rénovation souvent nécessaires ;

- Des prêts très intéressants sont accordés aux propriétaires de logements anciens qui souhaitent financer un investissement locatif ou réaliser des travaux d’économie d’énergie ; vous pourrez opter pour le dispositif  Denormandie : un équivalent au dispositif fiscal en loi Pinel dédié au neuf. Le Denormandie impose toutefois de réhabiliter un logement ancien et ne concerne pas toutes les villes de France ; le prêt à taux 0 (PTZ) peut concerner une acquisition dans l’ancien mais les futurs propriétaires devront réaliser des travaux très importants.

- Le délai d’achat est de 3 à 4 mois, en moyenne, entre la signature de la promesse (ou du compromis de vente) et votre emménagement.

Néanmoins, acheter un logement ancien peut également présenter certains inconvénients : vous devez anticiper, la réalisation de gros travaux : réfection de la toiture, changement de la chaudière... Même si certains d'entre eux peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), c'est une dépense à prévoir dans votre budget. Les charges sont en général plus importantes que dans un logement neuf (le logement ancien n’étant d’une manière générale pas très bien isolé ou en tous cas moins bien isolé qu’un logement neuf).

Les avantages et les inconvénients de l’immobilier neuf

Même si certains pensent qu’acheter un logement neuf est plus compliqué, l’acquisition d’un bien immobilier neuf présente un certain nombre d’avantages :

- L'un des premiers avantages à acheter dans le neuf réside dans le fait que les frais de notaire sont réduits, et bien moins élevés que lors de l’achat d’un logement ancien (entre 3 et 4% environ pour l’achat d’un logement neuf, contre 7 à 8% pour l’ancien) ;

- Certains prêts offrent une aide à l’acquisition d’une première résidence principale dans le neuf (notamment le prêt à taux zéro) ; En effet, selon la zone d’acquisition, vous pourrez profiter du prêt à taux 0 (PTZ), une aide financière de l'Etat dédiée aux primo-accédants.

- Par ailleurs, les logements neufs sont en principe exonérés de taxe foncière pendant deux ans sauf dans certaines communes pour la part communale de la taxe.

- L’acheteur bénéficie de la garantie de parfait achèvement, de la garantie décennale et de la garantie biennale du constructeur et des artisans ; cette garantie couvre tous les désordres intervenant dans la première année après la réception des travaux, le bon fonctionnement des équipements (robinets, volets roulants...) pendant deux ans, et la réparation des désordres importants (ceux, par exemple, rendant le bien impropre à sa destination) pendant dix ans

- L’acheteur peut également bénéficier d’une réduction d’impôt ;

- Dans un logement neuf, vous disposez d'un habitat plus performant thermiquement et phoniquement (difficile à trouver dans un immeuble moins récent). En effet, la loi impose désormais aux constructeurs de respecter les certaines réglementations et notamment la réglementation thermique 2012 (RT 2012). En outre, les charges seront moins élevées notamment en chauffage.

- L’agencement du logement correspond en général à nos modes de vie actuels (une grande pièce à vivre, une cuisine ouverte, …) et l’immeuble propose souvent de belles prestations (ascenseur, entrée sécurisée, parking,…).

Néanmoins, et comme pour l’immobilier ancien, il existe un certain nombre d’inconvénients à acheter un logement neuf : vous pouvez avoir du mal à vous projeter s’il s’agit d’un logement en cours de livraison (luminosité, vis-à-vis, etc…), vous ne savez pas si l’logement sera terminé dans les délais, vous ne pourrez certainement pas acheter dans le centre-ville, et vous devrez surtout être patient avant de pouvoir emménager dans votre futur logement ! En effet, préférer le neuf à l'ancien pour un premier achat dépend de vos goûts, de votre budget mais aussi de votre calendrier. Si dans le neuf, vous pouvez plus facilement personnaliser votre achat, il vous faut patienter plus longtemps entre la signature du contrat de réservation et son emménagement !

25/12/2019 : Les 4 lois immobilières à connaître

Comme tout domaine, le secteur de l’immobilier est encadré par de nombreuses lois pour informer et protéger les vendeurs comme les acquéreurs. Parmi toutes ces lois, 4 qui se distinguent par leur importance et leur conséquence en matière de gestion immobilière.

 

1/ Loi Carrez : connaître la surface exacte d'un logement

Instituée en 1986, la loi Carrez consiste à déterminer précisément la surface privative d’un bien immobilier. Elle permet de protéger les acquéreurs de certains vendeurs qui voudraient surestimer la surface de leur bien. Obligatoire pour les logements en copropriété, elle ne l’est pas si vous achetez une maison individuelle. Elle fait également partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires et doit être impérativement mentionnée dans l’acte de vente.

La loi Carrez concerne tous les logements dont la surface est supérieure à 8 m² et dont la hauteur sous plafond est au minimum de 1,80 m. Ainsi, le calcul ne prend pas en compte les parkings, les garages, les caves, les balcons, les terrasses, les terrains à construire… À l’inverse, les greniers, les combles, les sous-sols, les vérandas, avec le respect des 1,80 m de hauteur, sont inclus dans le calcul.

La loi n’oblige pas à ce que le mesurage soit réalisé par un professionnel. Sachez cependant que toute absence ou erreur de mesurage peut avoir des effets plus que contraignants. En effet, si le vendeur omet de procéder au mesurage, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente dans le mois qui suit la signature définitive. De même, si le mesurage comprend une erreur de plus de 5 %, l’acquéreur est en droit de demander une baisse du prix de vente et cela dans l’année suivant l’achat.

2/ Loi Pinel : investir pour louer un logement et bénéficier d’une réduction d’impôt

La loi Pinel a pour but de favoriser l’investissement locatif pour combler le manque de locations dans des zones où la demande est particulièrement forte, tout en accordant une réduction d’impôt. La loi Pinel a ainsi divisé le territoire en 5 zones, de la plus tendue (c’est-à-dire là où la demande est la plus forte) à la moins tendue :

  • Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
  • Zone A : les villes qui ne font pas partie de la zone A bis, la Côte d’Azur et les grandes métropoles comme Lyon ou Marseille
  • Zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants, celles de la grande couronne parisienne (sauf celles des zones A bis et A), la Corse, les DOM et certaines villes chères comme Toulouse ou Bordeaux
  • Zone B2 : les villes de plus de 50 000 habitants (Perpignan)
  • Zone C : toutes les autres communes (Pollestres, le Boulou, Céret etc…)

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, votre futur bien immobilier doit être situé dans la zone Abis, A ou B1 et doit être neuf ou en cours d’achèvement. La loi Pinel propose 3 niveaux de réduction d’impôt qui dépendent de la durée de location de votre logement. Si vous décidez de le louer pendant 6 ans, la réduction sera de 12 %. Elle grimpe à 18 % pour une durée de 9 ans et à 21 % pour une durée de 12 ans. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, votre investissement ne doit pas être supérieur à 300 000 € et le prix au m² ne doit pas dépasser 5 500 €. La loi Pinel a également déterminé des plafonds de ressources pour chaque type de foyer fiscal, ainsi que des plafonds de loyer.

3/ Loi Malraux : rénover un bien immobilier pour payer moins d'impôts

À l’inverse de la loi Pinel, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui concerne la rénovation ou la réhabilitation totale de logements anciens préservés. En effet, son objectif est de sauvegarder le patrimoine architectural et historique français. Pour qu’un bien immobilier puisse bénéficier du dispositif Malraux, il doit être situé dans l’une des zones protégées suivantes :

  • Un SPR, site patrimonial remarquable
  • Un QAD, quartier ancien dégradé
  • Une ZPPAUP, zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager

Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier par l’intermédiaire de la loi Malraux, vous pourrez prétendre à une réduction d’impôt substantielle. De 30 % pour un logement situé en SPR ou QAD ou de 22 % en ZPPAUP. Mais pour cela, vous devez respecter certaines conditions. Tout d’abord, les travaux doivent s’appliquer à l’ensemble du bâtiment et le montant ne doit pas dépasser 400 000 € sur 4 années consécutives. Et ils doivent être obligatoirement contrôlés par le bureau des Architectes des Bâtiments de France. Ensuite, vous devez louer les logements ainsi rénovés dans un délai maximum d’un an après la fin des travaux et pendant au moins 9 ans.

 4/ Lois Scrivener et Neiertz : protéger les emprunteurs

Si vous désirez acheter un logement par l’intermédiaire d’un crédit immobilier, sachez qu’il existe 2 lois qui vous protègent et vous informent tout au long de votre processus d’acquisition. Inscrites toutes les deux dans le code de la consommation, elles se distinguent et se complètent à la fois.

La loi Scrivener, dite loi Scrivener 2, date de 1979 et a pour objectif de protéger les emprunteurs avant et pendant la souscription du crédit immobilier, dont le montant est supérieur à 21 500 €. Elle permet ainsi de diminuer les risques de surendettement. Dans ses conditions d’application, la loi Srivener oblige notamment les organismes prêteurs à proposer une offre de prêt claire comprenant les mentions suivantes :

  • L’identité des parties signataires
  • La nature du prêt ainsi que son montant et sa durée
  • La nature du bien immobilier
  • Le TEG et le coût global du prêt

La loi Scrivener précise également que l’offre de crédit est valable 30 jours et qu’elle doit contenir l’échéancier de remboursement avec les dates et le montant des mensualités. L’emprunteur bénéficie d’un délai minimum de 10 jours de réflexion pour répondre favorablement ou non à cette offre. Si cette dernière est acceptée, les 2 parties ont alors un délai de 4 mois pour conclure le prêt.

En 1989, la loi Neiertz vient compléter la loi Scrivener avec un rôle de prévention et d’accompagnement des personnes en situation de surendettement. Elle a mis en place des commissions de surendettement dont la fonction est de trouver un moyen pour répondre au problème de solvabilité des emprunteurs. Elles peuvent ainsi proposer de modifier la durée des crédits en cours ou de regrouper tous les crédits pour réduire le nombre d’échéances de remboursement.

Ces 4 lois vous permettent ainsi de bien réussir votre achat ou votre investissement immobilier. Attention, toutefois les lois évoluent au fil des gouvernements ! N’hésitez pas à vérifier si les termes sont toujours les mêmes lors de la concrétisation de votre projet immobilier.

10/12/2019 : Pourquoi choisir notre agence immobilière pour vendre ou acheter un bien ?

Si vous êtes intéressé par l’achat ou la vente d’un bien immobilier, vous vous êtes forcément posé la question suivante : dois-je faire appel à un agent immobilier ou puis-je acheter ou vendre par mes propres moyens ?

Avec la montée en puissance du web dans le secteur de l’immobilier, de plus en plus de site de vente de biens de particulier à particulier fleurissent sur la toile. Les vendeurs et les acheteurs sont donc capables de se substituer aux agences immobilières. Du moins, en théorie. Car il existe certains avantages non négligeables à faire appel à une agence immobilière.

Découvrez les raisons pour lesquelles il est préférable de passer par une agence immobilière lorsque vous souhaitez vous lancer dans un nouveau projet immobilier, pour investir ou simplement pour déménager :

1. Bénéficiez des conseils d'un expert 

Que cela soit au sujet du marché de l’immobilier, de la zone géographique de vos recherches ou des prix, l’agent immobilier est un expert. Nous sommes conscients de ce que représente pour vous l’achat ou la vente d’un bien immobilier et avons une parfaite connaissance du marché immobilier actuel, nous connaissons les prix pratiqués en fonction des secteurs, des prestations proposées, les quartiers qui attirent davantage les locataires (si vous souhaitez acheter un bien dans le but de le louer par exemple).

De plus, notre directeur d’agence Monsieur Patrick Berger dispose de 18 années d’expérience dans ce secteur.  Nous nous documentons quotidiennement sur les évolutions de son secteur et réalisons de nombreuses transactions. En outre, nous travaillons avec d’autres agences immobilières ainsi que de nombreux corps de métier (architectes, maçons, plombiers, électriciens, peintres etc…), ce qui nous permet de pouvoir proposer à nos clients des biens qui ne sont pas encore sur le marché, d’avoir de nombreuses références de vente, une visibilité optimisée, de pouvoir vous accompagner dans tous vos projets immobiliers et tout au long de ces derniers.

2. Multipliez vos chances de vendre/acheter

Selon une étude de 2014 menée par 3 chercheurs français Mr Larceneux (chercheur au CNRS), le doctorant Thomas Lefebvre et du maître conférencier Arnaud Simon (tous deux officiant à Paris Dauphine), vendre ou acheter un bien grâce à une agence immobilière permet de multiplier ses chances de réussite par 3 ! Rodés à l’exercice et fins connaisseurs, nous proposons à nos clients des visites qualitatives plutôt que quantitatives, ce qui nous permet d’avoir un bien meilleur taux de conversion.

 

Pour ce qui est des ventes; pour un total de 3 963 projets, 2 252 projets de vente ont été confiés à une agence immobilière pour 1 573 transactions (69,8% de réussite), alors que les plateformes entre particuliers ont permis de conclure 491 ventes sur 1 711 projets, soit seulement 28,7% de réussite . Le reste des projets étant soit non aboutis, commencés ou réalisés via un autre moyen (amis, notaires, etc.).

 

Sur un total de 3 689 projets d’achat, 2 073 clients sont passés par des agences immobilières et 1 639 de ces projets ont abouti (79,1% de réussite), contre seulement 1 613 tentatives via un système de particuliers et uniquement 434  transactions conclues (26.9% de réussite). Les chiffres restants concernent eux les projets non aboutis et ceux aboutis grâce à des canaux moins importants (amis, notaires, etc.).

3. Trier les informations 

 

Si vous vendez par vous-même, commencera alors le marathon des appels téléphoniques et plus de 75% de vos visiteurs ne vous rappelleront jamais. Nos agents commerciaux trieront à votre place toutes les informations et organiseront leur temps en fonction du plan stratégique fixé préalablement avec ses clients.

 

 

4. Gagnez du temps grâce à notre agence immobilière

Pour un particulier, la transaction immobilière apparaît comme une opération complexe, source de stress et énormément chronophage. Vous n’aurez pas besoin de traiter avec des dizaines d’acheteurs qui doivent « vous rappeler » et qui ne le font jamais ou pour qui « la banque est d’accord », mais qui finalement, n’obtiennent pas le prêt. Plutôt que d’aller visiter des biens dont vous ignorez s’il y a une marge de négociation, reposez-vous sur votre agent immobilier ! En outre, en raison de son expertise sur le marché, votre agent commercial en immobilier sélectionnera les biens les plus adaptés à vos besoins et les acheteurs qu’il sait sérieux. De fait, vous gagnerez du temps et conserverez le plaisir d’avoir des week-ends dédiés au repos plutôt qu’aux visites et à la réception d’appels.

 

5. Profitez de nos compétences en négociation

 Votre agent immobilier vous aidera dans vos recherches, pendant les visites et au moment de la négociation du prix. Imaginez…Vous avez trouvé le bien de vos rêves ! Cependant, vous souhaitez faire un peu baisser les prix. Des agents immobiliers ont réussi à faire baisser certains prix de bien de presque 20% ! À l’inverse, si vous vendez, votre agent commercial défendra vos intérêts et conclura (avec votre aval bien sûr) l’offre qu’il estime la plus avantageuse.

 

6. Sécurisez le processus de vente

Votre agent commercial vous accompagne dans toutes les étapes du processus de vente (ou d’achat) et vous évite les faux pas. Ainsi, nous serons votre intermédiaire privilégié entre le vendeur/acheteur et le notaire. En effet, Un agent immobilier engage sa responsabilité civile professionnelle et contractuelle de mandataire. Vous aurez donc quelqu’un vers qui vous tourner si les événements prennent une tournure qui ne vous satisfait pas. Que cela soit pour vous énerver ou pour vous accompagner dans la résolution des problèmes.

 

7. Profitez de sa motivation 

Un agent immobilier est un commercial et comme tout commercial, il reçoit une commission en complément de ses revenus. Cette commission n’est touchée par l’agent commercial qu’en cas de vente finale de votre bien immobilier. Il sera donc motivé à faire visiter et à vendre votre bien !

 

8. Ayez une expertise pointue sur votre bien

Même si vous avez décidé de votre, votre logement peut avoir une valeur sentimentale pour vous. De fait, vous pouvez être donc tenté (sans forcément y faire attention) de gonfler un peu le prix par rapport à ceux du marché. Conséquence : votre bien ne se vend pas. Votre agent commercial immobilier vous empêchera de tomber dans ces écueils. Notre estimation ne se fait pas à la louche et s’appuie sur de nombreuses d’informations différentes concernant votre bien, son secteur, les prestations qu’il offre etc… Cela s’appelle les références de vente et c’est ce qui nous assure de vous donner le juste prix de votre bien.

 

9. Bénéficiez du réseau de votre agent immobilier

L’agent immobilier a, à sa disposition, une base de données acquéreurs qui regroupe tous les critères demandés lors de la recherche d’un bien immobilier. C’est de cette façon que l’agent immobilier peut vous proposer un certain nombre d’acheteurs potentiels tout de suite qui recherchent un bien correspondant au vôtre. En plus de ces éléments très importants, l’agent immobilier sait quel budget les acquéreurs peuvent allouer à ce projet.

En outre de profiter de ses contacts et de ses nombreux moyens de diffusion, vous n’aurez pas à trouver un notaire ou des spécialistes contractuels en ce qui concerne les signatures finales du contrat de vente ! Un gain de temps non négligeable !

 

 

 

06/12/2019 : Eclairage ✅ 👌