Le Blog de l'agence

14/10/2020 : Analyse : Refus de prêt immobilier en 2020

En passant de 5% en 2019 à 11% en 2020, le nombre de crédits immobiliers refusés a littéralement explosé. Je me suis alors penchée sur les raisons qui incitent les banques à durcir les conditions d’accès au crédit immobilier et les motifs qui justifient les refus des demandes de prêt.

-          Revenus insuffisants : 38% (+ 4 points par rapport à 2019)

-          Situation professionnelle instable 32% (+ 6 points par rapport à 2019)

-          Manque d’apport personnel 20% (+ 4 points par rapport à 2019)

-          Mauvaise gestion de compte 10% ( -14 points par rapport à 2019)

Crédit immobilier : pourquoi les conditions d’accès se sont durcies en 2020 ?

L’apport personnel est à nouveau nécessaire

L’apport personnel est redevenu une condition essentielle pour obtenir son emprunt. Il est aujourd’hui nécessaire de fournir un apport immobilier d’au moins 10% du prix du bien, afin de couvrir au minimum les frais annexes du crédit. Selon le profil de l’emprunteur, cela peut grimper encore plus haut, jusqu’à 20%. Signe que l’apport personnel est à nouveau nécessaire, le montant moyen d’apport fourni par les emprunteurs en 2020 est 20% plus élevé que celui de l’année passée.

Durée de prêt

Terminés les crédits immobiliers sur 25 ans ou plus. Désormais les banques n’acceptent plus de prêter au-delà d’une durée de 25 ans. Il s’agit là aussi d’une recommandation du HCSF qui souhaite limiter le coût des crédits immobiliers pour les ménages et les risques de non-remboursement sur des périodes aussi longues.

Taux d’endettement

Actuellement, il est impossible pour un emprunteur d’obtenir son emprunt si ses mensualités dépassent 33% de ses revenus nets. Il y a quelques mois seulement, cet obstacle n’en était pas réellement un car selon le profil de l’emprunteur et la typologie de son emprunt, il était possible de déroger quelque peu à cette limite des 33%. Aujourd’hui ce n’est plus le cas, les banques refusent de prêter au-delà de cette barrière et pour certains ménages la réduction de la durée de prêt impacte nécessairement leur taux d’endettement ce qui les exclut d’office d’un prêt immobilier.

Une chose est sûre, les banques appliquent ces recommandations à la lettre et le nombre de refus ne cesse d’augmenter. Toutefois, il ne s’agit pas de la seule raison pour expliquer cette hausse.

La crise économique rend les banques frileuses

La crise du COVID-19 provoque une réelle incertitude quant à la situation financière des ménages français. Déjà frileuses cette année, les banques voient cette conjoncture renforcer leur position et le nombre croissant de salariés en chômage partiel, qui enregistrent une perte de revenus ou qui ont perdu leur emploi ne rassure en aucun cas les établissements de crédit. Les dossiers des futurs emprunteurs sont grandement fragilisés par la crise économique et les conditions d’accès se complexifient davantage.

La crise du coronavirus pousse également certains établissements bancaires à refuser des dossiers de prêts sur des critères plus subjectifs qu’à l’accoutumé. Les emprunteurs évoluant dans les secteurs du tourisme, de la restauration ou de l’événementiel sont fortement impactés par la situation actuelle. Il arrive alors que certaines banques refusent les dossiers de prêt de ces profils jugeant leur situation professionnelle trop instable.

Les critères de refus de prêt immobilier en 2020

Les revenus des emprunteurs insuffisants

Motif le plus régulièrement fourni par les banques, le manque de revenus des emprunteurs représente 38% des refus de prêt immobilier en 2020 contre 34% en 2019.

Une augmentation de 4 points principalement due au durcissement des conditions d’accès à l’emprunt immobilier. L’impossibilité de contracter un crédit sur plus de 25 ans augmente de fait les mensualités des emprunteurs. Or le risque est de voir leur taux d’endettement dépasser les 33% autorisés si les revenus ne sont pas suffisants pour supporter une mensualité plus élevée.

A caractéristiques équivalentes, les profils aux revenus plus modestes qui avaient pu emprunter en 2019 se voient refuser l’accès au crédit cette année. Les banques se concentrent en effet sur des dossiers sécurisés et posséder de revenus conséquents constitue encore plus que les années précédentes, le critère essentiel pour contracter un emprunt.

Situation professionnelle des emprunteurs trop instable

La situation professionnelle instable des emprunteurs justifie 32% des refus de prêt immobilier en 2020 contre 26% l’année passée. Une hausse de 6 points qui témoigne des difficultés rencontrées par les emprunteurs en cette période de crise sanitaire et économique. Même si les revenus des salariés au chômage partiel ne sont pas pris en compte par les banques lors de la souscription d’un crédit, c’est l’avenir incertain de certains secteurs professionnels qui inquiète. La hausse du chômage et l’incertitude de certaines professions fragilisent nettement les dossiers des emprunteurs. Difficile aujourd’hui d’obtenir son crédit immobilier lorsque l’emprunteur n’est pas en CDI et ne dispose pas d’une certaine ancienneté au sein de son entreprise.

Apport personnel trop faible

Alors que l’apport personnel n’était pas systématiquement demandé en 2019 et représentait seulement 16% des motifs de refus de prêt immobilier, cette année 2020 marque une nette différence. Le manque d’apport immobilier est en effet la raison de 20% des refus. Les recommandations du HCSF qui incitent les banques à demander de l’apport à leurs clients pénalisent les ménages aux revenus plus modestes pour qui constituer une épargne se veut plus long et plus compliqué.

Une gestion bancaire risquée

Depuis plusieurs mois, les banques analysent avec encore plus d’attention qu’habituellement le taux d’endettement, la durée de prêt ainsi que l’apport des emprunteurs. Ce sont logiquement ces éléments recommandés par le HCSF qui justifient le plus souvent un refus de demande de crédit. Cela explique pourquoi le pourcentage de dossiers refusés pour mauvaise gestion de compte est passé de 24% en 2019 à 10% en 2020. Toutefois, si un dossier de prêt est conforme aux critères du HCSF, une mauvaise gestion de compte est rédhibitoire puisque les banques souhaitent privilégier les dossiers les plus sûrs.

Assurance emprunteur refusée

Malgré quelques cas spécifiques, l’assurance emprunteur ne constitue pas un motif de refus de prêt significatif. Les récentes lois favorables aux emprunteurs (droit à l’oubli assouplit, délégation d’assurance simplifiée...) facilitent la souscription d’une assurance de prêt immobilier et seulement quelques-unes sont refusées.

✔ Quels sont les profils concernés par les refus ?

Malgré une hausse du chômage en France, l’employabilité des emprunteurs est également étudiée à la loupe. Il s’agit de la capacité d’un travailleur à conserver ou trouver un emploi. Or, au sein des secteurs fortement touchés par la crise (aéronautique, hôtellerie, tourisme…) l’employabilité a fortement régressé. Pour les emprunteurs évoluant dans ces secteurs, les chances d’obtenir leur emprunt immobilier sont logiquement affaiblies.

Les recommandations du HCSF ont durci les conditions d’accès au crédit immobilier et certains profils en pâtissent plus que d’autres. Les primo-accédants, avec 38% de refus, est le profil le plus souvent exclu du crédit immobilier en 2020. Traditionnellement profil jugé à risque par les banques, les primo-accédants sont fortement pénalisés par la conjoncture actuelle du crédit immobilier. Difficile pour eux en effet de fournir un apport personnel suffisant alors qu’ils sont encore jeunes et n’ont pas toujours eu le temps de constituer une épargne conséquente. Leur demande de prêt aurait été acceptée en 2019 mais les conditions plus strictes de 2020 les éloignent de l’accès au crédit immobilier.

Second profil d’emprunteur défavorisé par ces nouvelles conditions d’octroi : les investisseurs locatifs (26%). Très souvent déjà propriétaires de leur logement et titulaires d’un crédit immobilier en cours, ils voient la règle des 33% d’endettement limiter leur capacité d’emprunt. Difficile en effet de contracter deux emprunts immobiliers et de respecter les 33% d’endettement réglementaires.

Malgré des revenus souvent conséquents, un reste à vivre plus que confortable et donc un excellent profil, les investisseurs locatifs se retrouvent exclus de l’accès au crédit immobilier.

Kételine BERGER

27/07/2020 : Nouveauté ! Rajout de QR CODES

Notre agence a choisi d’intégrer des QR CODES au sein de chaque fiche vitrine et diapositive de biens en vente.

POURQUOI ?

Tout simplement car lors des créations de fiches vitrines, le nombre d’emplacements pour les photos ainsi que le texte descriptif est limité. De plus, nous ne sommes pas forcément ouverts lorsque les acquéreurs potentiels regardent notre vitrine, et si nous sommes absents, nous ne pouvons pas les renseigner immédiatement sur toutes les infos qu’ils désirent.

COMMENT CA MARCHE ?

Il vous suffit d’ouvrir l’appareil photo de votre smartphone*et de scanner le QR code qui vous intéresse pour accéder directement à la fiche du bien de notre site internet.

Vous pourrez ainsi accéder à toutes les infos et photos du bien !

Bien entendu, si vous avez besoin de renseignements supplémentaires n’hésitez pas à nous contacter,

*Ne nécessite aucune installation d’application au préalable si vous avez un smartphone nouvelle génération

Kételine BERGER

22/06/2020 : Cambriolages : comment les prévenir et comment réagir ?

On estime qu’il y a une effraction de domicile toutes les trois minutes en France.

En plus du vol et des pertes matérielles, un cambriolage est un événement qui peut avoir un impact psychologique non négligeable. En effet, notre foyer n’est plus le havre d’intimité et de sécurité que nous imaginions : les victimes d’un cambriolage font la douloureuse expérience du fait que leur maison peut être forcée et visitée.

Par ailleurs, des objets personnels, certains très chargés en histoire familiale ou en valeur sentimentale, ont été déplacés, jetés au sol, malmenés ou même dérobés.

Certaines personnes se révèlent ainsi véritablement traumatisées après un cambriolage qu’elles peuvent vivre comme un viol de leur intimité. Cet événement les plonge dans un état d’insécurité et d’angoisse qui vient s’ajouter au stress des démarches administratives à réaliser.

Le ministère de l’intérieur a listé un certain nombre de conseils afin de réduire les risques de cambriolages*.

On retiendra qu’il est prudent :
– d’investir dans une porte sécurisée, des volets ou des barreaux pour les fenêtres,
– de toujours fermer sa porte à clef, même si l’on est présent dans le logement,
– de faire changer les serrures lorsque l’on arrive dans un nouveau logement, ou si l’on perd un jeu de clefs

Par ailleurs, si vous possédez des objets d’art ou de valeur, entreposez-les dans un endroit sûr. Photographiez-les et conservez les photographies et les factures, relevez les numéros de série le cas échéant. N’hésitez pas à confier une copie supplémentaire de ces documents à une personne de confiance.

Si vous partez en vacances :
– faites relevez votre courrier, ouvrir et fermer vos volets pour faire croire à votre présence,
– ne laissez pas de message sur votre répondeur qui stipule que vous êtes partis en congés,
– signalez votre départ auprès du commissariat ou de la gendarmerie la plus proche pour bénéficier d’une tournée de surveillance.

Malgré ces actions préventives, si vous constatez que vous avez été cambriolé(e), il vous faudra procéder dans l’ordre aux démarches indispensables.

En premier lieu, ne touchez à rien, ne rangez pas les objets qui ont été déplacés, ne procédez pas à un nettoyage ou une réparation d’urgence sur la porte ou la fenêtre qui a été fracturée : les services de police ou de gendarmerie doivent pouvoir constater l’effraction et relever des indices.

Appelez au plus vite la gendarmerie ou le commissariat le plus proche du lieu de cambriolage, et déposez plainte. Vous aurez besoin d’une copie du dépôt de plainte pour les assurances.

Faites immédiatement opposition auprès de votre banque si votre carte de crédit ou des chéquiers ont été dérobés. Pensez également à prévenir votre opérateur si votre téléphone mobile a été volé.

Dans les deux jours ouvrés qui suivent le cambriolage, prévenez impérativement votre assureur**. Il vous indiquera la démarche à suivre pour être indemnisé.

Enfin, vous pouvez également et gratuitement contacter une association d’aide aux victimes***.

Les numéros utiles :

·         Composez le 17

·         Opposition carte bancaire : 0 892 705 705
·         Opposition chéquier : 0 892 68 32 08
·         Téléphones portables volés :  SFR : 10 23 / Orange : 0 800 100 740 / Bouygues Telecom : 0 800 29 10 00
 

* Pour connaître tous les conseils  du ministère de l’intérieur pour se protéger du cambriolage : https://www.interieur.gouv.fr/A-votre-service/Ma-securite/Conseils-pratiques/A-votre-domicile/Contre-les-cambriolages-ayez-les-bons-reflexes

** Code des assurances, Chapitre III, Obligations de l’assureur et de l’assuré, Article L.113-2

*** Renseignez-vous auprès de votre commissariat, de votre gendarmerie, ou du 08VICTIMES (08 842 846 37 – prix d’un appel local)

Kételine BERGER

12/05/2020 : Déconfinement

Nous espérons de tout cœur que vos proches et vous-mêmes allez bien, et que votre confinement s’est passé pour le mieux.

Nous faisions partie des agences qui étaient prêtes sanitairement et humainement parlant à rouvrir leur porte dès le 11 mai. C’est d’ailleurs ce que nous avons fait. Le moins que l’on puisse dire, c’est que le contexte était quelque peu atypique, que ce soit pour nous mais aussi pour vous !

Point positif, il semblerait que cette reprise s’annonce de bonne augure : 90% des particuliers souhaitent reprendre leurs projets immobiliers, dont 71% dès maintenant ou dans les prochaines semaines ! En effet, 68% des Français pensent que l’immobilier reste l’investissement le plus sûr, et 67% d’entre eux sont globalement sereins et confiants en l’avenir. 
Néanmoins, beaucoup de choses ont été dites sur le marché immobilier pendant ce confinement, ce qui a généré quelques interrogations et inquiétudes, notamment sur les sujets de baisses de prix et de taux d’intérêt. Il ne faudrait pas que cela freine l’enthousiasme des particuliers pour leur projet immobilier.  Alors quel est le vrai du faux et les informations à prendre en compte ?

·  Si en tant que vendeur vous craignez une baisse du nombre d’acquéreurs comme 58% des vendeurs interrogés

Ne vous inquiétez-pas, il est facile de le rassurer : il est fort probable que les acheteurs soit au rendez-vous. Et ce n’est pas que nous qui le disons, les chiffres parlent d’eux-mêmes : 90% des acheteurs comptent reprendre leur projet. De plus, certains acquéreurs n’ont pas attendu le déconfinement pour poursuivre leur recherche de biens : nous avons eu de nombreuses demandes durant ces semaines de confinement ; les acquéreurs potentiels ont pu visualiser les biens immobiliers qui leurs correspondent grâce à des échanges de mail avec photos, de par notre site internet ou encore par le biais de visites virtuelles.

 ·  Si en tant que vendeur vous craignez une baisse des prix comme 74% des vendeurs interrogés

Puisque les acheteurs seront au rendez-vous, il n’y a pas de raison que les prix baissent dans l’immédiat. Pourquoi ? Si la demande reste plus importante que l’offre, les vendeurs se trouvent en position de force et n’ont aucune raison de négocier les prix. Ensuite, il est encore trop tôt pour s’inquiéter d’une crise financière. Et si tel était le cas, les impacts ne seraient pas immédiats mais à long terme. 

·  Quelle évolution des taux de crédit immobilier ?

Après le confinement, les banques ont revu leurs conditions de sélection ainsi que leurs taux. Quelques rares établissements qui n’avaient pas encore remonté leurs taux l’ont fait ces derniers jours, de 0,15 % en moyenne mais jusqu’à 0,30 % pour une banque nationale. Raison évidente à cela : il y a eu une tension sur les taux de crédits pendant le confinement. Le manque de concurrence entre les banques a bouleversé le traitement des dossiers. En fait, les banques n’étaient plus en mesure de traiter tous les dossiers de prêt. Ainsi, celles qui sont restées les plus actives ont pu augmenter leurs taux en profitant de la non-concurrence : elles étaient les seules à accepter les dossiers.

Par ailleurs, les banques appliquent plus strictement que jamais les recommandations du Haut conseil de stabilité financière en étant notamment particulièrement attentives à ne pas dépasser un endettement de 33 %… Elles sont plus vigilantes sur la situation professionnelle des emprunteurs, le secteur d’activité dans lequel ils travaillent, le taux d’endettement, la part de l’apport par rapport au montant du bien, la valorisation du bien et l’épargne après projet en cas de coup dur. Elles sont clairement plus prudentes qu’en 2019. Pour apporter plus de visibilité aux futurs acquéreurs sur leur capacité de financement, les courtiers ont lancé des passeports emprunteurs ou des visas. Ces documents permettent de délivrer une certification officielle de la capacité d’emprunt des acquéreurs. Avec les 3 derniers bulletins de paies, 3 relevés de compte des 3 derniers mois, les avis d’imposition et les justificatifs d’apport, les courtiers calculent à distance un intervalle de capacité d’emprunt. Et ils obtiennent leur passeport sous 48 heures qui est valable un mois. Ce dispositif permet de fluidifier le marché immobilier et de rassurer les vendeurs…

 ·  Du côté des acquéreurs

Ils sont plutôt optimistes de manière générale (89% des acheteurs souhaitent reprendre leur projet d’achat*) et ne s’inquiètent pas d’une hausse de prix, bien au contraire : ils anticipent dès maintenant une baisse des prix de l’ordre de 10%*. Des négociations plus difficiles et plus longues sont donc attendues. Mais surtout, leur principale préoccupation porte sur le bon moment d’acheter. Ils restent à l’affût d’une baisse de prix qu’il ne voudrait pas louper. 

• 9 projets d’achat sur 10 seront maintenus après le confinement. Ainsi, attendre, c’est laisser l’opportunité à d’autres acheteurs de se positionner sur le bien rêvé. Il ne faut donc pas attendre pour mener à bien son projet !

• De plus, certains vendeurs ont des projets “urgents”, ils vont donc vendre dès la reprise. Encore une fois, il s’agit de ne pas passer à côté du bien qui correspond à ses critères !

• Par ailleurs, un projet d’achat est souvent synonyme d’évolution des besoins (pièce en plus, terrasse, maison…) Comme nous ne sommes pas à l’abri qu’une nouvelle crise arrive, il est important de lancer sa recherche tant que cela est encore possible. Il serait dommage de se retrouver confiné à nouveau dans un bien qui ne répond plus à vos besoins et devoir reporter ce beau projet.

• Qui plus est, il y a de fortes chances que les taux d’intérêts augmentent et que les conditions d’obtention des crédits se durcissent. Acheter maintenant assure d’obtenir son crédit dans des conditions quasi-identiques à celles pré-confinement.

• Enfin, même si cela ne sert pas le vendeur, la crise permet à l’acquéreur de mieux négocier le prix d’un bien dont la vente est « urgente »

• Nous sommes bel et bien conscients que vous êtes soucieux de votre sécurité sanitaire en franchissant la porte de votre agence. Ainsi, à cet effet, nous avons mis à votre disposition dès le franchissement du seuil de l’agence du gel hydroalcoolique ainsi que des masques chirurgicaux. Nous mettons tout en œuvre afin de vous recevoir dans les meilleures conditions possibles, nous veillons à respecter une distance minimum d’un mètre avec les clients et entre ces derniers, nous nettoyons et désinfectons nos locaux ainsi que l’ensemble de nos équipements qui sont en contact avec vous. 

Kételine BERGER

14/03/2020 : 8 conseils pour trouver le bien qui répond à vos objectifs d'investissement

En tant qu’investisseur dans l’immobilier locatif, vous n’êtes pas à la recherche de l’appartement de vos rêves qui plaira à toute votre famille mais bien d’un appartement neuf qui optimise votre investissement. Voici nos 8 conseils pour atteindre vos objectifs d’investissement et répondre à la question que tous les investisseurs se posent : qu’est-ce que je dois étudier avant d’investir dans un appartement neuf ?

L’Agence Immobilière Patrick Berger vous propose les meilleurs conseils pour investir et réussir votre investissement immobilier.

RENSEIGNEZ-VOUS AVANT D’INVESTIR

C’est le B.A.BA allez-vous nous dire ! Renseignez-vous sur l’attractivité de la ville et du quartier avec comme prisme les 3 points suivants : l’emploi, les écoles, la réputation car cela attire les gens. Cela permet de faire le tri parmi les principales villes dynamiques de l’hexagone.

D’autres points sont également intéressants à étudier : la ville est-elle bien desservie par le train ? Y a-t-il un aéroport à proximité ? L’offre de biens est-elle limitée ? Les infrastructures sont-elles de qualité ? L’activité économique est-elle en progression ? Autant de questions à vous poser pour trouver l’appartement où investir.

Si vous ne connaissez pas la ville dans laquelle vous souhaitez investir, n’hésitez pas à nous contacter afin que Mademoiselle Kételine Berger vous en parle. Il est toujours intéressant de confronter les informations trouvées sur Internet avec quelqu’un qui a une très bonne connaissance du marché local et national. 

PRIVILÉGIEZ L’EMPLACEMENT : LA GARANTIE REVENTE ET LOCATION

A court terme, il convient d’analyser l’environnement immédiat d’une résidence. Commerces, transports et écoles sont les 3 points clés à étudier afin de choisir le futur logement neuf dans lequel investir. L’environnement immédiat d’un logement, c’est ce qui est pris en compte par un locataire pour déterminer si le bien est attractif ou pas. Le locataire peut faire des concessions sur le bâtiment, son style mais plus difficilement sur l’environnement dans lequel il se trouve.

Par ailleurs, bien qu’on ne connaisse pas l’état du marché dans x années, il est fondamental de penser à la revente de votre bien.

C’est pourquoi L’Agence Immobilière Patrick Berger s’attache à sélectionner avec soin les programmes que nous commercialisons, et surtout au niveau de l’emplacement de nos programmes partenaires : dans les centres-villes, dans des quartiers attractifs et idéalement situés, dans des quartiers commerçants, proche du centre-ville tout en privilégiant un cadre de vie plus paisible et verdoyant…

DÉFINISSEZ VOTRE CIBLE & LE TYPE DE LOGEMENT OÙ INVESTIR

Lors d’un premier investissement et selon votre capacité d’emprunt, les investisseurs optent souvent pour de petites surfaces (studio / T2). Il faut être cohérent et faire preuve de bon sens. Si vous ciblez les étudiants, les petites surfaces sont traditionnellement pour eux. Si vous ciblez des jeunes travailleurs, optez pour un T2 avec un extérieur agréable. Votre cible vous permettra de déterminer le type de logement dans lequel investir.

Mademoiselle Kételine Berger vous accompagnera dans vos démarches et vous aidera à définir votre cible. Elle connait parfaitement les secteurs des programmes commercialisés. 

DÉMARREZ PETIT : LES GROS INVESTISSEMENTS PEUVENT ÊTRE PLUS RISQUÉS

Bien évidemment cela dépendra de votre profil et de vos objectifs mais selon votre situation, nous vous préconiserons souvent d’investir dans deux petits logements plutôt qu’un grand logement.

ANALYSEZ LA RENTABILITÉ PINEL ET MARCHÉ

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien. 

SOYEZ ATTENTIF À LA QUALITÉ DES PRESTATIONS POUR ATTIRER DE BONS LOCATAIRES

En investissant dans l’immobilier neuf, vous allez donc mettre en location votre bien immobilier. Soyez attentif à la qualité des prestations de votre futur logement car les locataires sont eux aussi de plus en plus exigeants. Un bien avec de belles prestations, c’est un bien qui sera loué facilement, qui vous évitera de mauvaises surprises et dont les locataires prendront soin.

L’Agence Immobilière Patrick Berger s’attache à collaborer avec des promoteurs qui optimisent la conception de leurs résidences et à proposer des prestations de qualité car nous savons que c’est aussi la clé pour bien et mieux louer son appartement neuf.

N’OUBLIEZ PAS LES PARKINGS

Tout comme les prestations de qualité, un logement avec un ou plusieurs parkings attirent les locataires.

OPTEZ POUR UN LOGEMENT AVEC DE FAIBLES CHARGES

Il est important d’analyser les charges de copropriété d’un logement. Bien qu’une partie soit due par vos locataires, si les charges de votre logement sont élevées, cela pourrait en faire fuir plus d’un ! Dans la liste des charges, portez également votre attention sur les coûts de chauffage, là aussi encore important pour un locataire.

N’hésitez pas à nous contacter si vous êtes intéressé(e)s et/ou si vous souhaitez davantage d’informations grâce au formulaire suivant https://www.agenceimmobiliere-patrickberger-ceret.fr/contact2.asp?q=5

Kételine BERGER

16/02/2020 : Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Vous êtes intéressé(e) par l’achat d’un bien immobilier, mais vous ne savez pas encore si vous préférez acheter un bien immobilier neuf ou un bien plus ancien ?

Acheter un logement est un acte très engageant et l'offre est large. Si le choix du bien immobilier dépend évidemment du budget de l'acquéreur, opter pour le neuf ou l'ancien est la question récurrente des acquéreurs.

Certes il s’agit d’une question de goût, dans le sens où certains préfèreront le charme de l’ancien, alors que d’autres seront plus sensibles à la modernité des constructions récentes. Mais il ne s’agit pas du seul critère à prendre en compte, loin de là.

Comment choisir alors entre un achat dans le neuf et un achat dans l'ancien ? Quelles sont les avantages à acheter neuf ? Acheter un logement ancien peut-il être intéressant ?

Voici quelques pistes de réflexion pour pouvoir choisir entre le neuf et l’ancien en toute connaissance de cause :

Le choix entre l'immobilier neuf et l'immobilier ancien est parfois une question de prix : les prix moyens étant en effet plus élevés dans l'immobilier neuf. Par ailleurs, l'accès à une offre plus importante de biens situés en centre-ville, rend les recherches dans l'ancien plus faciles et donc plus concurrentielles. Ainsi, à secteur ou quartier équivalent, les prix de l'ancien sont moins élevés et plus souvent à proximité des commodités (transports, écoles, commerces...).

Des prix immobiliers moins élevés dans l'ancien

Dans l'ancien, selon les notaires de France, la moyenne nationale s'élève à 2 060 euros/m² sur la période d'avril 2019 à juin 2019.

Des prix immobiliers plus chers dans le neuf

Dans l'immobilier neuf, le prix moyen affiche le double selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) avec une moyenne de 4 422 euros/m² au troisième trimestre 2019. Mais si le neuf est cher au m², il bénéficie de certaines aides financières. Nous les évoquerons dans la suite de l’article.

Mais cette différence sur le prix d'achat se rattrape souvent à l'usage.

Les avantages et les inconvénients de l’immobilier ancien

Nous achetons aujourd’hui en majorité de l’immobilier ancien, pour différentes raisons :

- On trouve plus de logements anciens dans les centres-villes que de logements neufs ; l’offre étant plus importante, il est plus facile de trouver un logement qui correspond à tous nos critères ;

- Les biens immobiliers anciens à vendre sont en général moins chers que les logements très récents ou neufs ;

- Les prix de l’immobilier ancien sont plus facilement négociables, grâce aux travaux de rénovation souvent nécessaires ;

- Des prêts très intéressants sont accordés aux propriétaires de logements anciens qui souhaitent financer un investissement locatif ou réaliser des travaux d’économie d’énergie ; vous pourrez opter pour le dispositif  Denormandie : un équivalent au dispositif fiscal en loi Pinel dédié au neuf. Le Denormandie impose toutefois de réhabiliter un logement ancien et ne concerne pas toutes les villes de France ; le prêt à taux 0 (PTZ) peut concerner une acquisition dans l’ancien mais les futurs propriétaires devront réaliser des travaux très importants.

- Le délai d’achat est de 3 à 4 mois, en moyenne, entre la signature de la promesse (ou du compromis de vente) et votre emménagement.

Néanmoins, acheter un logement ancien peut également présenter certains inconvénients : vous devez anticiper, la réalisation de gros travaux : réfection de la toiture, changement de la chaudière... Même si certains d'entre eux peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), c'est une dépense à prévoir dans votre budget. Les charges sont en général plus importantes que dans un logement neuf (le logement ancien n’étant d’une manière générale pas très bien isolé ou en tous cas moins bien isolé qu’un logement neuf).

Les avantages et les inconvénients de l’immobilier neuf

Même si certains pensent qu’acheter un logement neuf est plus compliqué, l’acquisition d’un bien immobilier neuf présente un certain nombre d’avantages :

- L'un des premiers avantages à acheter dans le neuf réside dans le fait que les frais de notaire sont réduits, et bien moins élevés que lors de l’achat d’un logement ancien (entre 3 et 4% environ pour l’achat d’un logement neuf, contre 7 à 8% pour l’ancien) ;

- Certains prêts offrent une aide à l’acquisition d’une première résidence principale dans le neuf (notamment le prêt à taux zéro) ; En effet, selon la zone d’acquisition, vous pourrez profiter du prêt à taux 0 (PTZ), une aide financière de l'Etat dédiée aux primo-accédants.

- Par ailleurs, les logements neufs sont en principe exonérés de taxe foncière pendant deux ans sauf dans certaines communes pour la part communale de la taxe.

- L’acheteur bénéficie de la garantie de parfait achèvement, de la garantie décennale et de la garantie biennale du constructeur et des artisans ; cette garantie couvre tous les désordres intervenant dans la première année après la réception des travaux, le bon fonctionnement des équipements (robinets, volets roulants...) pendant deux ans, et la réparation des désordres importants (ceux, par exemple, rendant le bien impropre à sa destination) pendant dix ans

- L’acheteur peut également bénéficier d’une réduction d’impôt ;

- Dans un logement neuf, vous disposez d'un habitat plus performant thermiquement et phoniquement (difficile à trouver dans un immeuble moins récent). En effet, la loi impose désormais aux constructeurs de respecter les certaines réglementations et notamment la réglementation thermique 2012 (RT 2012). En outre, les charges seront moins élevées notamment en chauffage.

- L’agencement du logement correspond en général à nos modes de vie actuels (une grande pièce à vivre, une cuisine ouverte, …) et l’immeuble propose souvent de belles prestations (ascenseur, entrée sécurisée, parking,…).

Néanmoins, et comme pour l’immobilier ancien, il existe un certain nombre d’inconvénients à acheter un logement neuf : vous pouvez avoir du mal à vous projeter s’il s’agit d’un logement en cours de livraison (luminosité, vis-à-vis, etc…), vous ne savez pas si l’logement sera terminé dans les délais, vous ne pourrez certainement pas acheter dans le centre-ville, et vous devrez surtout être patient avant de pouvoir emménager dans votre futur logement ! En effet, préférer le neuf à l'ancien pour un premier achat dépend de vos goûts, de votre budget mais aussi de votre calendrier. Si dans le neuf, vous pouvez plus facilement personnaliser votre achat, il vous faut patienter plus longtemps entre la signature du contrat de réservation et son emménagement !

Kételine BERGER

13/01/2020 : Comment sont calculés les frais de notaire ?

À quoi correspondent les frais de notaire et pourquoi sont-ils si élevés ?

Passage obligé de toute acquisition d’un bien immobilier, la rédaction d’un acte authentique nécessite l’intervention d’un (ou d’une) notaire et donc engendre des frais - parfois élevés - à la charge de l’acquéreur. Les frais notariés sont constitués à 80 % de droits dus au Trésor Public tels que TVA mais aussi taxes de mutation (collectivités locales, État).

Concrètement si vous achetez un bien, plus de 80% des frais que vous paierez finiront donc en réalité dans les poches de l’Etat car bien que ce soit le (ou la) notaire qui les perçoit dans un premier temps, le (ou la) notaire doit ensuite les reverser à l’état.

On comprend mieux pourquoi les notaires préfèrent parler de « frais d’acquisition » plutôt que de « frais de notaires » …

Seuls 10 % des frais de notaire sont perçus par l’étude notariale

Il s’agit là de la rémunération du notaire proprement dite. S'il (ou si elle) fixe librement le montant de ses honoraires (en cas de prestations de conseil, par exemple), le tarif d’un notaire est défini par l’Etat et identique sur tout le territoire français. Rien ne sert donc d’aller au fin fond de la campagne dans l’espoir de trouver un notaire moins cher que ceux des grandes villes. En effet, le (ou la) notaire perçoit des émoluments dont le montant est fixé par l'État (la loi pour la croissance et la loi Macron les ont récemment modifiés mais un décret doit encore préciser la nouvelle grille des tarifs applicables). Ces émoluments sont proportionnels (en cas de transaction immobilière, ils varieront en fonction de la valeur du bien vendu) ou fixes.

Quant aux 10 % restants, il s’agit des frais de formalités, copies et débours (aussi appelés « déboursés »). Ce sont les sommes que le notaire a avancées pour le compte de son client afin de rémunérer les divers intervenants (par exemple, un géomètre) ou encore financer certains documents (demande de pièces d’urbanisme, état hypothécaire, frais de photocopies d’actes, purge du délai de rétractation, interrogation du cadastre, diagnostics, etc.). Sans oublier les frais de publication (aussi appelés « contribution de sécurité immobilière ») qui correspondent à 0,1 % du prix de vente.

On pourrait également se dire qu’un seul notaire suffit bien pour une transaction immobilière. Mauvais calcul également : cela ne vous coûtera pas plus cher de prendre le vôtre, car dans ce cas les émoluments (rémunération du travail des officiers publics dont le montant est fixé par décret) seront partagés entre le notaire de l’acheteur et celui du vendeur. Ces émoluments sont proportionnels au prix de vente. Plus le prix de vente est bas, plus le pourcentage des honoraires est élevé et inversement.

La « provision pour frais d’acte » est obligatoire et déposée par le notaire à la Caisse des dépôts et consignations. Elle inclut les émoluments, le coût des formalités administratives ou débours (cadastre, hypothèques, certificats d’urbanisme…) mais aussi et surtout les taxes et impôts pour l’Etat et les collectivités locales.

Comment les estimer ?

Le plus souvent, il faut tabler sur des frais de mutation (émoluments du notaire + droits d'enregistrement) représentant entre 6 % et 8 % de la valeur du bien vendu pour l’acquisition d'un bien ancien. Si le logement est neuf, alors ces frais varieront entre 2 et 3 % du prix de vente. Enfin, au cas où l’achat se ferait via la souscription d’un crédit assorti d’une hypothèque, une majoration de 2 % environ du montant emprunté s’appliquera. 

Mais grâce à notre site internet, vous n’avez même pas besoin de calculatrice ! En effet, sous la description de chaque bien disponible à la vente, sous le cadre des caractéristiques, vous trouverez un petit encadré « Frais de notaire estimés ». Ainsi, vous aurez une idée des frais à rajouter en plus du prix de vente indiqué qui comprend nos honoraires ! Pratique non ? 

Kételine BERGER

25/12/2019 : Les 4 lois immobilières à connaître

Comme tout domaine, le secteur de l’immobilier est encadré par de nombreuses lois pour informer et protéger les vendeurs comme les acquéreurs. Parmi toutes ces lois, 4 qui se distinguent par leur importance et leur conséquence en matière de gestion immobilière.

1/ Loi Carrez : connaître la surface exacte d'un logement

Instituée en 1986, la loi Carrez consiste à déterminer précisément la surface privative d’un bien immobilier. Elle permet de protéger les acquéreurs de certains vendeurs qui voudraient surestimer la surface de leur bien. Obligatoire pour les logements en copropriété, elle ne l’est pas si vous achetez une maison individuelle. Elle fait également partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires et doit être impérativement mentionnée dans l’acte de vente.

La loi Carrez concerne tous les logements dont la surface est supérieure à 8 m² et dont la hauteur sous plafond est au minimum de 1,80 m. Ainsi, le calcul ne prend pas en compte les parkings, les garages, les caves, les balcons, les terrasses, les terrains à construire… À l’inverse, les greniers, les combles, les sous-sols, les vérandas, avec le respect des 1,80 m de hauteur, sont inclus dans le calcul.

La loi n’oblige pas à ce que le mesurage soit réalisé par un professionnel. Sachez cependant que toute absence ou erreur de mesurage peut avoir des effets plus que contraignants. En effet, si le vendeur omet de procéder au mesurage, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente dans le mois qui suit la signature définitive. De même, si le mesurage comprend une erreur de plus de 5 %, l’acquéreur est en droit de demander une baisse du prix de vente et cela dans l’année suivant l’achat.

2/ Loi Pinel : investir pour louer un logement et bénéficier d’une réduction d’impôt

La loi Pinel a pour but de favoriser l’investissement locatif pour combler le manque de locations dans des zones où la demande est particulièrement forte, tout en accordant une réduction d’impôt. La loi Pinel a ainsi divisé le territoire en 5 zones, de la plus tendue (c’est-à-dire là où la demande est la plus forte) à la moins tendue :

• Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
• Zone A : les villes qui ne font pas partie de la zone A bis, la Côte d’Azur et les grandes métropoles comme Lyon ou Marseille
• Zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants, celles de la grande couronne parisienne (sauf celles des zones A bis et A), la Corse, les DOM et certaines villes chères comme Toulouse ou Bordeaux
• Zone B2 : les villes de plus de 50 000 habitants (Perpignan)
• Zone C : toutes les autres communes (Pollestres, le Boulou, Céret etc…)

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, votre futur bien immobilier doit être situé dans la zone Abis, A ou B1 et doit être neuf ou en cours d’achèvement. La loi Pinel propose 3 niveaux de réduction d’impôt qui dépendent de la durée de location de votre logement. Si vous décidez de le louer pendant 6 ans, la réduction sera de 12 %. Elle grimpe à 18 % pour une durée de 9 ans et à 21 % pour une durée de 12 ans. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, votre investissement ne doit pas être supérieur à 300 000 € et le prix au m² ne doit pas dépasser 5 500 €. La loi Pinel a également déterminé des plafonds de ressources pour chaque type de foyer fiscal, ainsi que des plafonds de loyer.

3/ Loi Malraux : rénover un bien immobilier pour payer moins d'impôts

À l’inverse de la loi Pinel, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui concerne la rénovation ou la réhabilitation totale de logements anciens préservés. En effet, son objectif est de sauvegarder le patrimoine architectural et historique français. Pour qu’un bien immobilier puisse bénéficier du dispositif Malraux, il doit être situé dans l’une des zones protégées suivantes :

• Un SPR, site patrimonial remarquable
• Un QAD, quartier ancien dégradé
• Une ZPPAUP, zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager

Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier par l’intermédiaire de la loi Malraux, vous pourrez prétendre à une réduction d’impôt substantielle. De 30 % pour un logement situé en SPR ou QAD ou de 22 % en ZPPAUP. Mais pour cela, vous devez respecter certaines conditions. Tout d’abord, les travaux doivent s’appliquer à l’ensemble du bâtiment et le montant ne doit pas dépasser 400 000 € sur 4 années consécutives. Et ils doivent être obligatoirement contrôlés par le bureau des Architectes des Bâtiments de France. Ensuite, vous devez louer les logements ainsi rénovés dans un délai maximum d’un an après la fin des travaux et pendant au moins 9 ans.

 4/ Lois Scrivener et Neiertz : protéger les emprunteurs

Si vous désirez acheter un logement par l’intermédiaire d’un crédit immobilier, sachez qu’il existe 2 lois qui vous protègent et vous informent tout au long de votre processus d’acquisition. Inscrites toutes les deux dans le code de la consommation, elles se distinguent et se complètent à la fois.

La loi Scrivener, dite loi Scrivener 2, date de 1979 et a pour objectif de protéger les emprunteurs avant et pendant la souscription du crédit immobilier, dont le montant est supérieur à 21 500 €. Elle permet ainsi de diminuer les risques de surendettement. Dans ses conditions d’application, la loi Srivener oblige notamment les organismes prêteurs à proposer une offre de prêt claire comprenant les mentions suivantes :

• L’identité des parties signataires
• La nature du prêt ainsi que son montant et sa durée
• La nature du bien immobilier
• Le TEG et le coût global du prêt

La loi Scrivener précise également que l’offre de crédit est valable 30 jours et qu’elle doit contenir l’échéancier de remboursement avec les dates et le montant des mensualités. L’emprunteur bénéficie d’un délai minimum de 10 jours de réflexion pour répondre favorablement ou non à cette offre. Si cette dernière est acceptée, les 2 parties ont alors un délai de 4 mois pour conclure le prêt.

En 1989, la loi Neiertz vient compléter la loi Scrivener avec un rôle de prévention et d’accompagnement des personnes en situation de surendettement. Elle a mis en place des commissions de surendettement dont la fonction est de trouver un moyen pour répondre au problème de solvabilité des emprunteurs. Elles peuvent ainsi proposer de modifier la durée des crédits en cours ou de regrouper tous les crédits pour réduire le nombre d’échéances de remboursement.

Ces 4 lois vous permettent ainsi de bien réussir votre achat ou votre investissement immobilier. Attention, toutefois les lois évoluent au fil des gouvernements ! N’hésitez pas à vérifier si les termes sont toujours les mêmes lors de la concrétisation de votre projet immobilier.

Kételine BERGER

06/12/2019 : Eclairage ✅ 👌

02/11/2019 : Pourquoi choisir notre agence immobilière pour vendre ou acheter un bien ?

Si vous êtes intéressé par l’achat ou la vente d’un bien immobilier, vous vous êtes forcément posé la question suivante : dois-je faire appel à un agent immobilier ou puis-je acheter ou vendre par mes propres moyens ?

Avec la montée en puissance du web dans le secteur de l’immobilier, de plus en plus de site de vente de biens de particulier à particulier fleurissent sur la toile. Les vendeurs et les acheteurs sont donc capables de se substituer aux agences immobilières. Du moins, en théorie. Car il existe certains avantages non négligeables à faire appel à une agence immobilière.

Découvrez les raisons pour lesquelles il est préférable de passer par une agence immobilière lorsque vous souhaitez vous lancer dans un nouveau projet immobilier, pour investir ou simplement pour déménager :

1. Bénéficiez des conseils d'un expert 

Que cela soit au sujet du marché de l’immobilier, de la zone géographique de vos recherches ou des prix, l’agent immobilier est un expert. Nous sommes conscients de ce que représente pour vous l’achat ou la vente d’un bien immobilier et avons une parfaite connaissance du marché immobilier actuel, nous connaissons les prix pratiqués en fonction des secteurs, des prestations proposées, les quartiers qui attirent davantage les locataires (si vous souhaitez acheter un bien dans le but de le louer par exemple).

De plus, notre directeur d’agence Monsieur Patrick Berger dispose de 18 années d’expérience dans ce secteur.  Nous nous documentons quotidiennement sur les évolutions de son secteur et réalisons de nombreuses transactions. En outre, nous travaillons avec d’autres agences immobilières ainsi que de nombreux corps de métier (architectes, maçons, plombiers, électriciens, peintres etc…), ce qui nous permet de pouvoir proposer à nos clients des biens qui ne sont pas encore sur le marché, d’avoir de nombreuses références de vente, une visibilité optimisée, de pouvoir vous accompagner dans tous vos projets immobiliers et tout au long de ces derniers.

2. Multipliez vos chances de vendre/acheter

Selon une étude de 2014 menée par 3 chercheurs français Mr Larceneux (chercheur au CNRS), le doctorant Thomas Lefebvre et du maître conférencier Arnaud Simon (tous deux officiant à Paris Dauphine), vendre ou acheter un bien grâce à une agence immobilière permet de multiplier ses chances de réussite par 3 ! Rodés à l’exercice et fins connaisseurs, nous proposons à nos clients des visites qualitatives plutôt que quantitatives, ce qui nous permet d’avoir un bien meilleur taux de conversion.

Pour ce qui est des ventes; pour un total de 3 963 projets, 2 252 projets de vente ont été confiés à une agence immobilière pour 1 573 transactions (69,8% de réussite), alors que les plateformes entre particuliers ont permis de conclure 491 ventes sur 1 711 projets, soit seulement 28,7% de réussite . Le reste des projets étant soit non aboutis, commencés ou réalisés via un autre moyen (amis, notaires, etc.).

Sur un total de 3 689 projets d’achat, 2 073 clients sont passés par des agences immobilières et 1 639 de ces projets ont abouti (79,1% de réussite), contre seulement 1 613 tentatives via un système de particuliers et uniquement 434  transactions conclues (26.9% de réussite). Les chiffres restants concernent eux les projets non aboutis et ceux aboutis grâce à des canaux moins importants (amis, notaires, etc.).

3. Trier les informations 

Si vous vendez par vous-même, commencera alors le marathon des appels téléphoniques et plus de 75% de vos visiteurs ne vous rappelleront jamais. Nos agents commerciaux trieront à votre place toutes les informations et organiseront leur temps en fonction du plan stratégique fixé préalablement avec ses clients.

4. Gagnez du temps grâce à notre agence immobilière

Pour un particulier, la transaction immobilière apparaît comme une opération complexe, source de stress et énormément chronophage. Vous n’aurez pas besoin de traiter avec des dizaines d’acheteurs qui doivent « vous rappeler » et qui ne le font jamais ou pour qui « la banque est d’accord », mais qui finalement, n’obtiennent pas le prêt. Plutôt que d’aller visiter des biens dont vous ignorez s’il y a une marge de négociation, reposez-vous sur votre agent immobilier ! En outre, en raison de son expertise sur le marché, votre agent commercial en immobilier sélectionnera les biens les plus adaptés à vos besoins et les acheteurs qu’il sait sérieux. De fait, vous gagnerez du temps et conserverez le plaisir d’avoir des week-ends dédiés au repos plutôt qu’aux visites et à la réception d’appels.

5. Profitez de nos compétences en négociation

 Votre agent immobilier vous aidera dans vos recherches, pendant les visites et au moment de la négociation du prix. Imaginez…Vous avez trouvé le bien de vos rêves ! Cependant, vous souhaitez faire un peu baisser les prix. Des agents immobiliers ont réussi à faire baisser certains prix de bien de presque 20% ! À l’inverse, si vous vendez, votre agent commercial défendra vos intérêts et conclura (avec votre aval bien sûr) l’offre qu’il estime la plus avantageuse.

6. Sécurisez le processus de vente

Votre agent commercial vous accompagne dans toutes les étapes du processus de vente (ou d’achat) et vous évite les faux pas. Ainsi, nous serons votre intermédiaire privilégié entre le vendeur/acheteur et le notaire. En effet, Un agent immobilier engage sa responsabilité civile professionnelle et contractuelle de mandataire. Vous aurez donc quelqu’un vers qui vous tourner si les événements prennent une tournure qui ne vous satisfait pas. Que cela soit pour vous énerver ou pour vous accompagner dans la résolution des problèmes.

7. Profitez de sa motivation 

Un agent immobilier est un commercial et comme tout commercial, il reçoit une commission en complément de ses revenus. Cette commission n’est touchée par l’agent commercial qu’en cas de vente finale de votre bien immobilier. Il sera donc motivé à faire visiter et à vendre votre bien !

8. Ayez une expertise pointue sur votre bien

Même si vous avez décidé de votre, votre logement peut avoir une valeur sentimentale pour vous. De fait, vous pouvez être donc tenté (sans forcément y faire attention) de gonfler un peu le prix par rapport à ceux du marché. Conséquence : votre bien ne se vend pas. Votre agent commercial immobilier vous empêchera de tomber dans ces écueils. Notre estimation ne se fait pas à la louche et s’appuie sur de nombreuses d’informations différentes concernant votre bien, son secteur, les prestations qu’il offre etc… Cela s’appelle les références de vente et c’est ce qui nous assure de vous donner le juste prix de votre bien.

9. Bénéficiez du réseau de votre agent immobilier

L’agent immobilier a, à sa disposition, une base de données acquéreurs qui regroupe tous les critères demandés lors de la recherche d’un bien immobilier. C’est de cette façon que l’agent immobilier peut vous proposer un certain nombre d’acheteurs potentiels tout de suite qui recherchent un bien correspondant au vôtre. En plus de ces éléments très importants, l’agent immobilier sait quel budget les acquéreurs peuvent allouer à ce projet.

En outre de profiter de ses contacts et de ses nombreux moyens de diffusion, vous n’aurez pas à trouver un notaire ou des spécialistes contractuels en ce qui concerne les signatures finales du contrat de vente ! Un gain de temps non négligeable !

 Kételine BERGER