12/05/2020 : Déconfinement
Nous espérons de tout cœur que vos
proches et vous-mêmes allez bien, et que votre confinement s’est passé pour le
mieux.
Nous faisions partie des agences qui
étaient prêtes sanitairement et humainement parlant à rouvrir leur porte dès le
11 mai. C’est d’ailleurs ce que nous avons fait. Le moins que l’on puisse dire,
c’est que le contexte était quelque peu atypique, que ce soit pour nous mais
aussi pour vous !
Point positif, il semblerait que cette reprise s’annonce de bonne augure :
90% des particuliers souhaitent reprendre leurs projets immobiliers,
dont 71% dès maintenant ou dans les prochaines semaines ! En effet, 68%
des Français pensent que l’immobilier reste l’investissement le plus sûr, et
67% d’entre eux sont globalement sereins et confiants en l’avenir.
Néanmoins, beaucoup de choses ont été dites sur le marché immobilier pendant ce
confinement, ce qui a généré quelques interrogations et inquiétudes, notamment
sur les sujets de baisses de prix et de taux d’intérêt. Il ne faudrait pas que cela freine
l’enthousiasme des particuliers pour leur projet immobilier. Alors quel
est le vrai du faux et les informations à prendre en compte ?
· Si en tant que
vendeur vous craignez une baisse du nombre d’acquéreurs comme 58% des vendeurs
interrogés
Ne vous inquiétez-pas, il est facile de le rassurer : il est fort probable
que les acheteurs soit au rendez-vous. Et ce n’est pas que nous qui le disons,
les chiffres parlent d’eux-mêmes : 90% des acheteurs comptent reprendre leur
projet. De plus, certains acquéreurs n’ont pas attendu le déconfinement pour
poursuivre leur recherche de biens : nous avons eu de nombreuses demandes
durant ces semaines de confinement ; les acquéreurs potentiels ont pu
visualiser les biens immobiliers qui leurs correspondent grâce à des
échanges de mail avec photos, de par notre site internet ou encore par le biais
de visites virtuelles.
· Si en tant que
vendeur vous craignez une baisse des prix comme 74% des vendeurs interrogés
Puisque les acheteurs seront au
rendez-vous, il n’y a pas de raison que les prix baissent dans l’immédiat.
Pourquoi ? Si la demande reste plus importante que l’offre, les vendeurs se
trouvent en position de force et n’ont aucune raison de négocier les
prix. Ensuite, il est encore trop tôt pour s’inquiéter d’une crise
financière. Et si tel était le cas, les impacts ne seraient pas immédiats mais
à long terme.
· Quelle évolution
des taux de crédit immobilier ?
Après le confinement, les banques ont
revu leurs conditions de sélection ainsi que leurs taux. Quelques
rares établissements qui n’avaient pas encore remonté leurs taux l’ont fait ces
derniers jours, de 0,15 % en moyenne mais jusqu’à 0,30 % pour une banque
nationale. Raison évidente à cela : il y a eu une tension sur les taux de
crédits pendant le confinement. Le manque de concurrence entre les banques a
bouleversé le traitement des dossiers. En fait, les banques n’étaient plus en
mesure de traiter tous les dossiers de prêt. Ainsi, celles qui sont restées les
plus actives ont pu augmenter leurs taux en profitant de la non-concurrence :
elles étaient les seules à accepter les dossiers.
Par ailleurs, les banques appliquent
plus strictement que jamais les recommandations du Haut conseil de stabilité
financière en étant notamment particulièrement attentives à ne pas dépasser un
endettement de 33 %… Elles sont plus vigilantes sur la situation
professionnelle des emprunteurs, le secteur d’activité dans lequel ils
travaillent, le taux d’endettement, la part de l’apport par rapport au montant
du bien, la valorisation du bien et l’épargne après projet en cas de coup dur.
Elles sont clairement plus prudentes qu’en 2019. Pour apporter plus de
visibilité aux futurs acquéreurs sur leur capacité de financement, les
courtiers ont lancé des passeports emprunteurs ou des visas. Ces documents
permettent de délivrer une certification officielle de la capacité d’emprunt
des acquéreurs. Avec les 3 derniers bulletins de paies, 3 relevés de compte des
3 derniers mois, les avis d’imposition et les justificatifs d’apport, les
courtiers calculent à distance un intervalle de capacité d’emprunt. Et ils
obtiennent leur passeport sous 48 heures qui est valable un mois. Ce dispositif
permet de fluidifier le marché immobilier et de rassurer les vendeurs…
· Du côté des acquéreurs
Ils sont plutôt optimistes de manière générale (89%
des acheteurs souhaitent reprendre leur projet d’achat*) et ne s’inquiètent pas
d’une hausse de prix, bien au contraire : ils anticipent dès maintenant
une baisse des prix de l’ordre de 10%*. Des négociations plus difficiles et
plus longues sont donc attendues. Mais surtout, leur principale préoccupation
porte sur le bon moment d’acheter. Ils restent à l’affût d’une baisse de prix
qu’il ne voudrait pas louper.
• 9 projets d’achat
sur 10 seront maintenus après le confinement. Ainsi, attendre, c’est
laisser l’opportunité à d’autres acheteurs de se positionner sur le bien rêvé.
Il ne faut donc pas attendre pour mener à bien son projet !
• De
plus, certains vendeurs ont des projets “urgents”, ils vont donc vendre
dès la reprise. Encore une fois, il s’agit de ne pas passer à côté du bien qui
correspond à ses critères !
• Par ailleurs, un
projet d’achat est souvent synonyme d’évolution des besoins (pièce en plus,
terrasse, maison…) Comme nous ne sommes pas à l’abri qu’une nouvelle crise
arrive, il est important de lancer sa recherche tant que cela est encore
possible. Il serait dommage de se retrouver confiné à nouveau dans un bien qui ne
répond plus à vos besoins et devoir reporter ce beau projet.
• Qui plus est, il
y a de fortes chances que les taux d’intérêts augmentent et que les conditions
d’obtention des crédits se durcissent. Acheter maintenant assure d’obtenir
son crédit dans des conditions quasi-identiques à celles pré-confinement.
• Enfin, même si
cela ne sert pas le vendeur, la crise permet à l’acquéreur de mieux
négocier le prix d’un bien dont la vente est « urgente »
• Nous sommes bel et bien conscients que vous êtes soucieux de votre sécurité
sanitaire en franchissant la porte de votre agence. Ainsi, à cet effet,
nous avons mis à votre disposition dès le franchissement du seuil de l’agence
du gel hydroalcoolique ainsi que des masques chirurgicaux. Nous mettons tout en
œuvre afin de vous recevoir dans les meilleures conditions possibles, nous
veillons à respecter une distance minimum d’un mètre avec les clients et entre
ces derniers, nous nettoyons et désinfectons nos locaux ainsi que l’ensemble de
nos équipements qui sont en contact avec vous.
14/03/2020 : 8 conseils pour trouver le bien qui répond à vos objectifs d'investissement
En tant qu’investisseur dans l’immobilier locatif, vous n’êtes pas à la recherche de l’appartement de vos rêves qui plaira à toute votre famille mais bien d’un appartement neuf qui optimise votre investissement. Voici nos 8 conseils pour atteindre vos objectifs d’investissement et répondre à la question que tous les investisseurs se posent : qu’est-ce que je dois étudier avant d’investir dans un appartement neuf ?
L’Agence Immobilière Patrick Berger vous propose les meilleurs conseils pour investir et réussir votre investissement immobilier.
RENSEIGNEZ-VOUS AVANT D’INVESTIR
C’est le B.A.BA allez-vous nous dire ! Renseignez-vous sur l’attractivité de la ville et du quartier avec comme prisme les 3 points suivants : l’emploi, les écoles, la réputation car cela attire les gens. Cela permet de faire le tri parmi les principales villes dynamiques de l’hexagone.
D’autres points sont également intéressants à étudier : la ville est-elle bien desservie par le train ? Y a-t-il un aéroport à proximité ? L’offre de biens est-elle limitée ? Les infrastructures sont-elles de qualité ? L’activité économique est-elle en progression ? Autant de questions à vous poser pour trouver l’appartement où investir.
Si vous ne connaissez pas la ville dans laquelle vous souhaitez investir, n’hésitez pas à nous contacter afin que Mademoiselle Kételine Berger vous en parle. Il est toujours intéressant de confronter les informations trouvées sur Internet avec quelqu’un qui a une très bonne connaissance du marché local et national.
PRIVILÉGIEZ L’EMPLACEMENT : LA GARANTIE REVENTE ET LOCATION
A court terme, il convient d’analyser l’environnement immédiat d’une résidence. Commerces, transports et écoles sont les 3 points clés à étudier afin de choisir le futur logement neuf dans lequel investir. L’environnement immédiat d’un logement, c’est ce qui est pris en compte par un locataire pour déterminer si le bien est attractif ou pas. Le locataire peut faire des concessions sur le bâtiment, son style mais plus difficilement sur l’environnement dans lequel il se trouve.
Par ailleurs, bien qu’on ne connaisse pas l’état du marché dans x années, il est fondamental de penser à la revente de votre bien.
C’est pourquoi L’Agence Immobilière Patrick Berger s’attache à sélectionner avec soin les programmes que nous commercialisons, et surtout au niveau de l’emplacement de nos programmes partenaires : dans les centres-villes, dans des quartiers attractifs et idéalement situés, dans des quartiers commerçants, proche du centre-ville tout en privilégiant un cadre de vie plus paisible et verdoyant…
DÉFINISSEZ VOTRE CIBLE & LE TYPE DE LOGEMENT OÙ INVESTIR
Lors d’un premier investissement et selon votre capacité d’emprunt, les investisseurs optent souvent pour de petites surfaces (studio / T2). Il faut être cohérent et faire preuve de bon sens. Si vous ciblez les étudiants, les petites surfaces sont traditionnellement pour eux. Si vous ciblez des jeunes travailleurs, optez pour un T2 avec un extérieur agréable. Votre cible vous permettra de déterminer le type de logement dans lequel investir.
Mademoiselle Kételine Berger vous accompagnera dans vos démarches et vous aidera à définir votre cible. Elle connait parfaitement les secteurs des programmes commercialisés.
DÉMARREZ PETIT : LES GROS INVESTISSEMENTS PEUVENT ÊTRE PLUS RISQUÉS
Bien évidemment cela dépendra de votre profil et de vos objectifs mais selon votre situation, nous vous préconiserons souvent d’investir dans deux petits logements plutôt qu’un grand logement.
ANALYSEZ LA RENTABILITÉ PINEL ET MARCHÉ
En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien.
SOYEZ ATTENTIF À LA QUALITÉ DES PRESTATIONS POUR ATTIRER DE BONS LOCATAIRES
En investissant dans l’immobilier neuf, vous allez donc mettre en location votre bien immobilier. Soyez attentif à la qualité des prestations de votre futur logement car les locataires sont eux aussi de plus en plus exigeants. Un bien avec de belles prestations, c’est un bien qui sera loué facilement, qui vous évitera de mauvaises surprises et dont les locataires prendront soin.
L’Agence Immobilière Patrick Berger s’attache à collaborer avec des promoteurs qui optimisent la conception de leurs résidences et à proposer des prestations de qualité car nous savons que c’est aussi la clé pour bien et mieux louer son appartement neuf.
N’OUBLIEZ PAS LES PARKINGS
Tout comme les prestations de qualité, un logement avec un ou plusieurs parkings attirent les locataires.
OPTEZ POUR UN LOGEMENT AVEC DE FAIBLES CHARGES
Il est important d’analyser les charges de copropriété d’un logement. Bien qu’une partie soit due par vos locataires, si les charges de votre logement sont élevées, cela pourrait en faire fuir plus d’un ! Dans la liste des charges, portez également votre attention sur les coûts de chauffage, là aussi encore important pour un locataire.
N’hésitez pas à nous contacter si vous êtes intéressé(e)s et/ou si vous souhaitez davantage d’informations grâce au formulaire suivant https://www.agenceimmobiliere-patrickberger-ceret.fr/contact2.asp?q=5
05/02/2020 : Cambriolages : comment les prévenir et comment réagir ?
On estime qu’il y a une effraction de domicile toutes les trois minutes en
France.
En plus du vol et des pertes matérielles, un cambriolage est un événement
qui peut avoir un impact psychologique non négligeable. En effet, notre foyer
n’est plus le havre d’intimité et de sécurité que nous imaginions : les
victimes d’un cambriolage font la douloureuse expérience du fait que leur
maison peut être forcée et visitée.
Par ailleurs, des objets personnels, certains très chargés en histoire
familiale ou en valeur sentimentale, ont été déplacés, jetés au sol, malmenés
ou même dérobés.
Certaines personnes se révèlent ainsi véritablement traumatisées après un
cambriolage qu’elles peuvent vivre comme un viol de leur intimité. Cet
événement les plonge dans un état d’insécurité et d’angoisse qui vient
s’ajouter au stress des démarches administratives à réaliser.
Le ministère de l’intérieur a listé un certain nombre de conseils afin de
réduire les risques de cambriolages*.
On retiendra qu’il est prudent :
– d’investir dans une porte sécurisée, des volets ou des barreaux pour les
fenêtres,
– de toujours fermer sa porte à clef, même si l’on est présent dans le
logement,
– de faire changer les serrures lorsque l’on arrive dans un nouveau
logement, ou si l’on perd un jeu de clefs
Par ailleurs, si vous possédez des objets d’art ou de valeur,
entreposez-les dans un endroit sûr. Photographiez-les et conservez les
photographies et les factures, relevez les numéros de série le cas échéant.
N’hésitez pas à confier une copie supplémentaire de ces documents à une
personne de confiance.
Si vous partez en vacances :
– faites relevez votre courrier, ouvrir et fermer vos volets pour faire
croire à votre présence,
– ne laissez pas de message sur votre répondeur qui stipule que vous êtes
partis en congés,
– signalez votre départ auprès du commissariat ou de la gendarmerie la plus
proche pour bénéficier d’une tournée de surveillance.
Malgré ces actions préventives, si vous constatez que vous avez été
cambriolé(e), il vous faudra procéder dans l’ordre aux démarches
indispensables.
En premier lieu, ne touchez à rien, ne rangez pas les objets qui ont été
déplacés, ne procédez pas à un nettoyage ou une réparation d’urgence sur la
porte ou la fenêtre qui a été fracturée : les services de police ou de
gendarmerie doivent pouvoir constater l’effraction et relever des indices.
Appelez au plus vite la gendarmerie ou le commissariat le plus proche du
lieu de cambriolage, et déposez plainte. Vous aurez besoin d’une copie du dépôt
de plainte pour les assurances.
Faites immédiatement opposition auprès de votre banque si votre carte de
crédit ou des chéquiers ont été dérobés. Pensez également à prévenir votre
opérateur si votre téléphone mobile a été volé.
Dans les deux jours ouvrés qui suivent le cambriolage, prévenez
impérativement votre assureur**. Il vous indiquera la démarche à suivre pour
être indemnisé.
Enfin, vous pouvez également et gratuitement contacter une association
d’aide aux victimes***.
Les numéros utiles :
· Composez le 17
·
Opposition
carte bancaire : 0 892 705 705
·
Opposition
chéquier : 0 892 68 32 08
·
Téléphones
portables volés : SFR : 10 23 / Orange : 0 800 100 740 / Bouygues Telecom : 0 800 29 10 00
* Pour connaître tous les conseils du ministère de l’intérieur pour
se protéger du cambriolage : https://www.interieur.gouv.fr/A-votre-service/Ma-securite/Conseils-pratiques/A-votre-domicile/Contre-les-cambriolages-ayez-les-bons-reflexes
** Code des assurances, Chapitre III, Obligations de l’assureur et de
l’assuré, Article L.113-2
*** Renseignez-vous auprès de votre commissariat, de votre gendarmerie, ou
du 08VICTIMES (08 842 846 37 – prix d’un appel local)
13/01/2020 : Comment sont calculés les frais de notaire ?
À quoi correspondent les frais
de notaire et pourquoi sont-ils si élevés ?
Passage
obligé de toute acquisition d’un bien immobilier, la rédaction d’un acte
authentique nécessite l’intervention d’un (ou d’une) notaire et donc engendre
des frais - parfois élevés - à la charge de l’acquéreur. Les frais
notariés sont constitués à 80 % de droits dus au Trésor Public tels
que TVA mais aussi taxes de mutation (collectivités locales, État).
Concrètement
si vous achetez un bien, plus de 80% des frais que vous paierez finiront donc
en réalité dans les poches de l’Etat car bien que ce soit le (ou la) notaire
qui les perçoit dans un premier temps, le (ou la) notaire doit ensuite les reverser
à l’état.
On
comprend mieux pourquoi les notaires préfèrent parler de « frais
d’acquisition » plutôt que de « frais de notaires » …
Seuls 10 % des frais de
notaire sont perçus par l’étude notariale
Il
s’agit là de la rémunération du notaire proprement dite. S'il (ou si elle) fixe
librement le montant de ses honoraires (en cas de prestations de
conseil, par exemple), le tarif d’un notaire est défini par l’Etat et identique
sur tout le territoire français. Rien ne sert donc d’aller au fin fond de la campagne
dans l’espoir de trouver un notaire moins cher que ceux des grandes villes. En
effet, le (ou la) notaire perçoit des émoluments dont le montant est fixé par
l'État (la loi pour la croissance et la loi Macron les
ont récemment modifiés mais un décret doit encore préciser la nouvelle
grille des tarifs applicables). Ces émoluments sont proportionnels (en cas
de transaction immobilière, ils varieront en fonction de la valeur du bien
vendu) ou fixes.
Quant
aux 10 % restants, il s’agit des frais de formalités, copies et débours
(aussi appelés « déboursés »). Ce sont les sommes que le notaire
a avancées pour le compte de son client afin de rémunérer les divers
intervenants (par exemple, un géomètre) ou encore financer certains
documents (demande de pièces d’urbanisme, état hypothécaire, frais de
photocopies d’actes, purge du délai de rétractation, interrogation du cadastre,
diagnostics, etc.). Sans oublier les frais de publication (aussi appelés
« contribution de sécurité immobilière ») qui correspondent à
0,1 % du prix de vente.
On
pourrait également se dire qu’un seul notaire suffit bien pour une transaction
immobilière. Mauvais calcul également : cela ne vous coûtera pas plus
cher de prendre le vôtre, car dans ce cas les émoluments (rémunération du
travail des officiers publics dont le montant est fixé par décret) seront
partagés entre le notaire de l’acheteur et celui du vendeur. Ces
émoluments sont proportionnels au prix de vente. Plus le prix de vente est bas,
plus le pourcentage des honoraires est élevé et inversement.
La
« provision pour frais d’acte » est obligatoire et déposée par le
notaire à la Caisse des dépôts et consignations. Elle inclut les
émoluments, le coût des formalités administratives ou débours (cadastre,
hypothèques, certificats d’urbanisme…) mais aussi et surtout les taxes et
impôts pour l’Etat et les collectivités locales.
Comment les estimer ?
Le
plus souvent, il faut tabler sur des frais de mutation (émoluments du notaire +
droits d'enregistrement) représentant entre 6 % et 8 % de la
valeur du bien vendu pour l’acquisition d'un bien ancien. Si le logement
est neuf, alors ces frais varieront entre 2 et 3 % du prix de vente.
Enfin, au cas où l’achat se ferait via la souscription d’un crédit assorti
d’une hypothèque, une majoration de 2 % environ du montant emprunté
s’appliquera.
Mais
grâce à notre site internet, vous n’avez même pas besoin de calculatrice !
En effet, sous la description de chaque bien disponible à la vente, sous le
cadre des caractéristiques, vous trouverez un petit encadré « Frais de
notaire estimés ». Ainsi, vous aurez une idée des frais à rajouter en plus
du prix de vente indiqué qui comprend nos honoraires ! Pratique non ?
03/01/2020 : Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Vous êtes intéressé(e)
par l’achat d’un bien immobilier, mais vous ne savez pas encore si vous
préférez acheter un bien immobilier neuf ou un bien plus ancien ?
Acheter un logement
est un acte très engageant et l'offre est large. Si le choix du bien immobilier
dépend évidemment du budget de l'acquéreur, opter pour le neuf ou l'ancien est
la question récurrente des acquéreurs.
Certes il s’agit
d’une question de goût, dans le sens où certains préfèreront le charme de
l’ancien, alors que d’autres seront plus sensibles à la modernité des
constructions récentes. Mais il ne s’agit pas du seul critère à prendre en
compte, loin de là.
Comment choisir
alors entre un achat dans le neuf et un achat dans l'ancien ? Quelles sont les
avantages à acheter neuf ? Acheter un logement ancien peut-il être intéressant
?
Voici quelques
pistes de réflexion pour pouvoir choisir entre le neuf et l’ancien en toute
connaissance de cause :
Le choix entre
l'immobilier neuf et l'immobilier ancien est parfois une question de
prix : les prix moyens étant en effet plus élevés dans l'immobilier neuf.
Par ailleurs, l'accès à une offre plus importante de biens situés en
centre-ville, rend les recherches dans l'ancien plus faciles et donc plus
concurrentielles. Ainsi, à secteur ou quartier équivalent, les prix de l'ancien
sont moins élevés et plus souvent à proximité des commodités (transports,
écoles, commerces...).
Des prix immobiliers moins élevés dans l'ancien
Dans l'ancien, selon
les notaires de France, la moyenne nationale s'élève à 2 060 euros/m² sur la
période d'avril 2019 à juin 2019.
Des prix immobiliers plus chers dans le neuf
Dans l'immobilier
neuf, le prix moyen affiche le double selon la Fédération des Promoteurs
Immobiliers (FPI) avec une moyenne de 4 422 euros/m² au troisième trimestre
2019. Mais si le neuf est cher au m², il bénéficie de certaines aides
financières. Nous les évoquerons dans la suite de l’article.
Mais cette
différence sur le prix d'achat se rattrape souvent à l'usage.
Les avantages et les inconvénients de
l’immobilier ancien
Nous achetons
aujourd’hui en majorité de l’immobilier ancien, pour différentes raisons :
-
On trouve plus de logements anciens dans les centres-villes que de
logements neufs ; l’offre étant plus importante, il est plus facile de trouver
un logement qui correspond à tous nos critères ;
-
Les biens immobiliers anciens à vendre sont en général moins
chers que les logements très récents ou neufs ;
-
Les prix de l’immobilier ancien sont plus facilement négociables, grâce
aux travaux de rénovation souvent nécessaires ;
-
Des prêts très intéressants sont accordés aux propriétaires de
logements anciens qui souhaitent financer un investissement locatif ou réaliser
des travaux d’économie d’énergie ; vous pourrez opter pour le
dispositif Denormandie : un
équivalent au dispositif fiscal en loi Pinel dédié au neuf. Le
Denormandie impose toutefois de réhabiliter un logement ancien et ne concerne pas
toutes les villes de France ; le prêt à taux 0 (PTZ) peut concerner une
acquisition dans l’ancien mais les futurs propriétaires devront réaliser des
travaux très importants.
-
Le délai d’achat est de 3 à 4 mois, en moyenne, entre la signature de la
promesse (ou du compromis de vente) et votre emménagement.
Néanmoins, acheter
un logement ancien peut également présenter certains
inconvénients : vous devez anticiper, la réalisation de gros travaux
: réfection de la toiture, changement de la chaudière... Même si certains
d'entre eux peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt pour la transition énergétique
(CITE), c'est une dépense à prévoir dans votre budget. Les charges sont en
général plus importantes que dans un logement neuf (le logement ancien
n’étant d’une manière générale pas très bien isolé ou en tous cas moins bien
isolé qu’un logement neuf).
Les avantages et les inconvénients de
l’immobilier neuf
Même si certains
pensent qu’acheter un logement neuf est plus compliqué, l’acquisition d’un bien
immobilier neuf présente un certain nombre d’avantages :
-
L'un des premiers avantages à acheter dans le neuf réside dans le fait que les
frais de notaire sont réduits, et bien moins élevés que lors de l’achat d’un logement
ancien (entre 3 et 4% environ pour l’achat d’un logement neuf, contre 7 à 8%
pour l’ancien) ;
-
Certains prêts offrent une aide à l’acquisition d’une première
résidence principale dans le neuf (notamment le prêt à taux zéro) ; En effet,
selon la zone d’acquisition, vous pourrez profiter du prêt à taux 0 (PTZ), une
aide financière de l'Etat dédiée aux primo-accédants.
-
Par ailleurs, les logements neufs sont en principe exonérés de taxe foncière
pendant deux ans sauf dans certaines communes pour la part communale de la
taxe.
-
L’acheteur bénéficie de la garantie de parfait achèvement, de la garantie
décennale et de la garantie biennale du constructeur et des artisans ; cette
garantie couvre tous les désordres intervenant dans la première année après la
réception des travaux, le bon fonctionnement des équipements (robinets, volets
roulants...) pendant deux ans, et la réparation des désordres importants (ceux,
par exemple, rendant le bien impropre à sa destination) pendant dix ans
-
L’acheteur peut également bénéficier d’une réduction d’impôt ;
-
Dans un logement neuf, vous disposez d'un habitat plus performant thermiquement
et phoniquement (difficile à trouver dans un immeuble moins récent). En effet,
la loi impose désormais aux constructeurs de respecter les certaines
réglementations et notamment la réglementation thermique 2012 (RT 2012). En
outre, les charges seront moins élevées notamment en chauffage.
-
L’agencement du logement correspond en général à nos modes de vie actuels (une
grande pièce à vivre, une cuisine ouverte, …) et l’immeuble
propose souvent de belles prestations (ascenseur, entrée sécurisée,
parking,…).
Néanmoins, et comme
pour l’immobilier ancien, il existe un certain nombre d’inconvénients à
acheter un logement neuf : vous pouvez avoir du mal à vous projeter s’il
s’agit d’un logement en cours de livraison (luminosité, vis-à-vis, etc…), vous
ne savez pas si l’logement sera terminé dans les délais, vous ne pourrez
certainement pas acheter dans le centre-ville, et vous devrez
surtout être patient avant de pouvoir emménager dans votre futur
logement ! En effet, préférer le neuf à l'ancien pour un premier achat dépend
de vos goûts, de votre budget mais aussi de votre calendrier. Si dans le neuf,
vous pouvez plus facilement personnaliser votre achat, il vous faut patienter
plus longtemps entre la signature du contrat de réservation et son
emménagement !
25/12/2019 : Les 4 lois immobilières à connaître
Comme tout domaine, le secteur de l’immobilier est encadré par de
nombreuses lois pour informer et protéger les vendeurs comme les acquéreurs.
Parmi toutes ces lois, 4 qui se distinguent par leur importance et leur conséquence
en matière de gestion immobilière.
1/ Loi Carrez : connaître la surface exacte d'un logement
Instituée en 1986, la loi Carrez consiste à déterminer précisément la
surface privative d’un bien immobilier. Elle permet de protéger
les acquéreurs de certains vendeurs qui voudraient surestimer la surface de
leur bien. Obligatoire pour les logements en copropriété, elle ne l’est pas si
vous achetez une maison individuelle. Elle
fait également partie de la liste des diagnostics immobiliers
obligatoires et doit être impérativement mentionnée dans
l’acte de vente.
La loi Carrez concerne tous les
logements dont la surface est supérieure à 8 m² et dont la hauteur sous plafond
est au minimum de 1,80 m. Ainsi, le calcul ne prend pas en compte les parkings,
les garages, les caves, les balcons, les terrasses, les terrains à construire…
À l’inverse, les greniers, les combles, les sous-sols, les vérandas, avec le
respect des 1,80 m de hauteur, sont inclus dans le calcul.
La loi n’oblige pas à ce que le
mesurage soit réalisé par un professionnel. Sachez cependant que toute absence ou erreur de mesurage peut avoir des
effets plus que contraignants. En effet, si le vendeur omet de
procéder au mesurage, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente dans le
mois qui suit la signature définitive. De même, si le mesurage comprend une
erreur de plus de 5 %, l’acquéreur est en droit de demander une baisse du prix
de vente et cela dans l’année suivant l’achat.
2/ Loi
Pinel : investir pour louer un logement et bénéficier d’une réduction d’impôt
La
loi Pinel a pour but de favoriser l’investissement locatif pour combler le
manque de locations dans des zones où la demande est particulièrement forte, tout en accordant une réduction d’impôt. La loi Pinel
a ainsi divisé le territoire en 5 zones, de la plus tendue (c’est-à-dire là où
la demande est la plus forte) à la moins tendue :
- Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite
couronne
- Zone A : les villes qui ne font pas partie de
la zone A bis, la Côte d’Azur et les grandes métropoles comme Lyon ou
Marseille
- Zone B1 : les villes de plus de 250 000
habitants, celles de la grande couronne parisienne (sauf celles des zones
A bis et A), la Corse, les DOM et certaines villes chères comme Toulouse
ou Bordeaux
- Zone B2 : les villes de plus de 50 000
habitants (Perpignan)
- Zone C : toutes les autres communes
(Pollestres, le Boulou, Céret etc…)
Pour bénéficier de ce dispositif de
défiscalisation, votre futur bien immobilier doit être situé dans la zone Abis,
A ou B1 et doit être neuf ou en cours d’achèvement. La loi Pinel propose 3
niveaux de réduction d’impôt qui dépendent de la durée de
location de votre logement. Si vous décidez de le louer pendant 6 ans, la
réduction sera de 12 %. Elle grimpe à 18 % pour une durée de 9 ans et à 21 %
pour une durée de 12 ans. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation,
votre investissement ne doit pas être supérieur à 300 000 € et le prix au
m² ne doit pas dépasser 5 500 €. La loi Pinel a également déterminé des
plafonds de ressources pour chaque type de foyer fiscal, ainsi que des plafonds
de loyer.
3/ Loi Malraux : rénover un bien immobilier pour payer
moins d'impôts
À l’inverse de la loi Pinel, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation
qui concerne la rénovation ou la réhabilitation totale de logements anciens
préservés. En effet, son objectif est de sauvegarder le
patrimoine architectural et historique français. Pour qu’un bien immobilier
puisse bénéficier du dispositif Malraux, il doit être situé dans l’une des
zones protégées suivantes :
- Un SPR,
site patrimonial remarquable
- Un QAD,
quartier ancien dégradé
- Une ZPPAUP,
zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager
Si
vous envisagez d’investir dans un bien immobilier par l’intermédiaire de la loi
Malraux, vous pourrez prétendre à une réduction d’impôt substantielle. De 30 % pour un logement situé en SPR ou QAD ou de 22
% en ZPPAUP. Mais pour cela, vous devez respecter certaines conditions. Tout
d’abord, les travaux doivent s’appliquer à l’ensemble du bâtiment et le montant
ne doit pas dépasser 400 000 € sur 4 années consécutives. Et ils doivent
être obligatoirement contrôlés par le bureau des Architectes des Bâtiments de
France. Ensuite, vous devez louer les logements ainsi rénovés dans un délai
maximum d’un an après la fin des travaux et pendant au moins 9 ans.
4/ Lois
Scrivener et Neiertz : protéger les emprunteurs
Si vous désirez acheter un logement par
l’intermédiaire d’un crédit immobilier, sachez qu’il existe 2 lois qui vous
protègent et vous informent tout au long de votre processus d’acquisition.
Inscrites toutes les deux dans le code de la consommation, elles se distinguent
et se complètent à la fois.
La
loi Scrivener, dite loi Scrivener 2, date de 1979 et a pour objectif de
protéger les emprunteurs avant et pendant la souscription du crédit immobilier,
dont le montant est supérieur à 21 500 €. Elle permet ainsi de diminuer
les risques de surendettement. Dans ses conditions
d’application, la loi Srivener oblige notamment les organismes prêteurs à
proposer une offre de prêt claire comprenant les mentions suivantes :
- L’identité des parties signataires
- La nature du prêt ainsi que son montant et sa
durée
- La nature du bien immobilier
- Le TEG et le coût global du prêt
La loi Scrivener précise également que l’offre de crédit est valable 30 jours et
qu’elle doit contenir l’échéancier de remboursement avec les dates et le montant
des mensualités. L’emprunteur bénéficie d’un délai minimum de 10 jours de
réflexion pour répondre favorablement ou non à cette offre. Si cette dernière
est acceptée, les 2 parties ont alors un délai de 4 mois pour conclure le prêt.
En
1989, la loi Neiertz vient compléter la loi Scrivener avec un rôle de
prévention et d’accompagnement des personnes en situation de surendettement. Elle a mis en place des commissions de surendettement dont
la fonction est de trouver un moyen pour répondre au problème de solvabilité
des emprunteurs. Elles peuvent ainsi proposer de modifier la durée des crédits
en cours ou de regrouper tous les crédits pour réduire le nombre d’échéances de
remboursement.
Ces 4 lois vous permettent ainsi de
bien réussir votre achat ou votre investissement immobilier. Attention, toutefois les
lois évoluent au fil des gouvernements ! N’hésitez pas à vérifier si les
termes sont toujours les mêmes lors de la concrétisation de votre projet
immobilier.
10/12/2019 : Pourquoi choisir notre agence immobilière pour vendre ou acheter un bien ?
Si
vous êtes intéressé par l’achat ou la vente d’un bien immobilier, vous vous
êtes forcément posé la question suivante : dois-je faire appel à un agent
immobilier ou puis-je acheter ou vendre par mes propres moyens ?
Avec
la montée en puissance du web dans le secteur de l’immobilier, de plus en plus
de site de vente de biens de particulier à particulier fleurissent sur la
toile. Les vendeurs et les acheteurs sont donc capables de se substituer aux
agences immobilières. Du moins, en théorie. Car il existe certains avantages
non négligeables à faire appel à une agence immobilière.
Découvrez
les raisons pour lesquelles il est préférable de passer par une agence
immobilière lorsque vous souhaitez vous lancer dans un nouveau projet
immobilier, pour investir ou simplement pour déménager :
1. Bénéficiez des conseils d'un expert
Que cela soit au sujet du marché de
l’immobilier, de la zone géographique de vos recherches ou des prix, l’agent
immobilier est un expert. Nous sommes conscients de ce que représente pour vous
l’achat ou la vente d’un bien immobilier et avons une parfaite connaissance du
marché immobilier actuel, nous connaissons les prix pratiqués en fonction des
secteurs, des prestations proposées, les quartiers qui attirent davantage les
locataires (si vous souhaitez acheter un bien dans le but de le louer par
exemple).
De plus, notre directeur d’agence
Monsieur Patrick Berger dispose de 18 années d’expérience dans ce secteur. Nous nous documentons quotidiennement sur les
évolutions de son secteur et réalisons de nombreuses transactions. En outre,
nous travaillons avec d’autres agences immobilières ainsi que de nombreux corps
de métier (architectes, maçons, plombiers, électriciens, peintres etc…), ce qui
nous permet de pouvoir proposer à nos clients des biens qui ne sont pas encore
sur le marché, d’avoir de nombreuses références de vente, une visibilité
optimisée, de pouvoir vous accompagner dans tous vos projets immobiliers et
tout au long de ces derniers.
2. Multipliez vos chances de vendre/acheter
Selon une étude de 2014 menée par 3
chercheurs français Mr Larceneux (chercheur au CNRS), le doctorant Thomas Lefebvre
et du maître conférencier Arnaud Simon (tous deux officiant à Paris Dauphine),
vendre ou acheter un bien grâce à une agence immobilière permet de multiplier
ses chances de réussite par 3 ! Rodés à l’exercice et fins connaisseurs, nous
proposons à nos clients des visites qualitatives plutôt que quantitatives, ce
qui nous permet d’avoir un bien meilleur taux de conversion.
Pour ce qui est des ventes; pour un total
de 3 963 projets, 2 252 projets de vente ont été confiés à une agence
immobilière pour 1 573 transactions (69,8% de réussite), alors que les
plateformes entre particuliers ont permis de conclure 491 ventes sur 1 711
projets, soit seulement 28,7% de réussite . Le reste des projets étant soit non aboutis,
commencés ou réalisés via un autre moyen (amis, notaires, etc.).
Sur un total de 3 689 projets d’achat,
2 073 clients sont passés par des agences immobilières et 1 639 de ces projets
ont abouti (79,1% de réussite), contre seulement 1 613 tentatives via un système de
particuliers et uniquement 434 transactions conclues (26.9% de réussite). Les chiffres
restants concernent eux les projets non aboutis et ceux aboutis grâce à des
canaux moins importants (amis, notaires, etc.).
3. Trier les informations
Si vous vendez par vous-même, commencera
alors le marathon des appels téléphoniques et plus de 75% de vos visiteurs ne
vous rappelleront jamais. Nos agents commerciaux trieront à votre place toutes
les informations et organiseront leur temps en fonction du plan stratégique
fixé préalablement avec ses clients.
4. Gagnez du temps grâce à notre agence immobilière
Pour
un particulier, la transaction immobilière apparaît comme une opération
complexe, source de stress et énormément chronophage. Vous n’aurez pas
besoin de traiter avec des dizaines d’acheteurs qui doivent « vous rappeler »
et qui ne le font jamais ou pour qui « la banque est d’accord », mais qui finalement,
n’obtiennent pas le prêt. Plutôt que d’aller visiter des biens dont vous
ignorez s’il y a une marge de négociation, reposez-vous sur votre agent
immobilier ! En outre, en raison de son expertise sur le marché, votre agent
commercial en immobilier sélectionnera les biens les plus adaptés à vos besoins
et les acheteurs qu’il sait sérieux. De fait, vous gagnerez du temps et
conserverez le plaisir d’avoir des week-ends dédiés au repos plutôt qu’aux
visites et à la réception d’appels.
5. Profitez de nos compétences en négociation
Votre agent immobilier vous aidera dans
vos recherches, pendant les visites et au moment de la négociation du prix.
Imaginez…Vous avez trouvé le bien de vos rêves ! Cependant, vous souhaitez
faire un peu baisser les prix. Des agents immobiliers ont réussi à faire
baisser certains prix de bien de presque 20% ! À l’inverse, si vous
vendez, votre agent commercial défendra vos intérêts et conclura (avec votre
aval bien sûr) l’offre qu’il estime la plus avantageuse.
6. Sécurisez le processus de vente
Votre
agent commercial vous accompagne dans toutes les étapes du processus de vente
(ou d’achat) et vous évite les faux pas. Ainsi, nous serons votre intermédiaire
privilégié entre le vendeur/acheteur et le notaire. En effet, Un agent immobilier engage sa responsabilité civile
professionnelle et contractuelle de mandataire. Vous aurez donc quelqu’un
vers qui vous tourner si les événements prennent une tournure qui ne vous
satisfait pas. Que cela soit pour vous énerver ou pour vous
accompagner dans la résolution des problèmes.
7. Profitez de sa motivation
Un
agent immobilier est un commercial et comme tout commercial, il reçoit une
commission en complément de ses revenus. Cette commission n’est touchée par l’agent
commercial qu’en cas de vente finale de votre bien immobilier. Il sera donc
motivé à faire visiter et à vendre votre bien !
8. Ayez une expertise pointue sur votre bien
Même
si vous avez décidé de votre, votre logement peut avoir une valeur sentimentale
pour vous. De fait, vous pouvez être donc tenté (sans forcément y faire
attention) de gonfler un peu le prix par rapport à ceux du marché.
Conséquence : votre bien ne se vend pas. Votre agent commercial immobilier
vous empêchera de tomber dans ces écueils. Notre estimation ne se fait pas à la
louche et s’appuie sur de nombreuses d’informations différentes concernant
votre bien, son secteur, les prestations qu’il offre etc… Cela s’appelle les
références de vente et c’est ce qui nous assure de vous donner le juste prix de
votre bien.
9. Bénéficiez du réseau de votre agent immobilier
L’agent
immobilier a, à sa disposition, une base de données acquéreurs qui regroupe
tous les critères demandés lors de la recherche d’un bien immobilier. C’est de
cette façon que l’agent immobilier peut vous proposer un certain nombre
d’acheteurs potentiels tout de suite qui recherchent un bien correspondant au
vôtre. En plus de ces éléments très importants, l’agent immobilier sait quel
budget les acquéreurs peuvent allouer à ce projet.
En outre de profiter de ses contacts et
de ses nombreux moyens de diffusion, vous n’aurez pas à trouver un notaire ou
des spécialistes contractuels en ce qui concerne les signatures finales du
contrat de vente ! Un gain de temps non négligeable !
06/12/2019 : Eclairage ✅ 👌
